Жильё наступает на магазины - StroykaIPromka

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

Жильё наступает на магазины

Время чтения: 5 мин.

На рынке недвижимости Петербурга обозначилась новая тенденция. Рынки и гипермаркеты города, оказавшись в сложных условиях во время пандемии, готовятся уступить место новым жилищным комплексам. 

В июне этого года был снесён Троицкий рынок на наб. реки Фонтанки, 130А. На его месте «Бронка групп» планирует построить элитный ЖК «Троицкий». Следующим в очереди на преобразование может стать Мальцевский рынок на ул. Некрасова, который в этом году перешёл в собственность арендатора. Здание не является памятником, а его локация позволяет реализовать на участке проект высокого класса. Смольному не удалось отстоять рынки, хотя делались попытки предотвратить их приватизацию арендаторами или хотя бы перевести участки под ними в зоны, делающие перепрофилирование невозможным. 

Наряду с рынками, девелоперы заинтересовались гипермаркетами и торговыми центрами как объектами, которые можно заменить на более актуальные и прибыльные.

Время гипермаркетов уходит, на смену им пришла он-лайн торговля, в которую инвестирует большие средства бизнес. От гипермаркетов он предпочитает избавляться. X5 закрывает «Карусели» по всей стране. В Петербурге их осталось всего две. Изначально специализировавшаяся именно на гиперах «Лента» сейчас сконцентрировалась на развитии мини–форматов «у дома» и супермаркетов. Помещения «Оптоклуба РЯДЫ» проданы под застройку, а также для базы СТД «Петрович». С начала года Metro Cash & Carry рассматривает вопрос по пересмотру концепции 16 принадлежащих ему участков в Петербурге и в Москве. В частности, это может быть строительство жилья, коммерческой и развлекательной недвижимости на прилегающих к магазинам землях. 

Модель массового потребления сейчас не нацелена на закупку впрок. Теперь это удобно сделать онлайн, где можно заказать любой товар или услугу, не теряя время на походы в разные магазины. Ни бизнес, ни власть не могут оставлять без внимания эту тенденцию. Первые — избавляются от неприбыльных активов, вторые — разрешают реализацию многих товаров через интернет. Например, сейчас тестируются онлайн–продажи алкогольной продукции через «Почту России», проводится эксперимент по реализации рецептурных лекарств в онлайне.

Редевелопмент ждёт гипермаркеты в обжитых районах или между центром и «спальниками», а также некоторые торгово–сервисные объекты советской постройки. Еще одна категория — наименее успешные ТЦ или ТРЦ, которые не выдерживают конкуренции из–за неудачной локации. Офф-лайн торговля переживает не лучшие времена: конкуренция он-лайн маркетов, дискаунтеров, дарксторов, магазинов шаговой доступности, а также введение QR-коды  для посещения общественных мест существенно снижает трафик торговых центров. Сохранятся только качественные объекты, которые будут собирать сокращающийся покупательский трафик. Остальным, под давлением экономических показателей, придётся принимать управленческие решения, одним из которых может стать продажа объектов под снос.

Плюсы участков таких торговых объектов для девелоперов очевидны. У них  обычно хорошая транспортная доступность, размещение в центре крупного жилого массива с развитой инфраструктурой. При этом здесь достаточно высокая стоимость жилья — в среднем выше на 10–20% по сравнению с прилегающими районами. В этой ситуации  ТЦ, представляющие собой одноэтажное здание с открытой наземной парковкой,  используют участок зачастую неэффективно.

Безусловно, говорить о массовом редевелопменте гипермаркетов и ТЦ как о тренде пока рано. Девелоперы подходят к этой истории точечно, выбирая самые интересные локации. Полная смена назначения будет обоснована в единичных случаях, в ТЦ с низким покупательским трафиком. В первую очередь будут востребованы объекты неподалеку от метро. Например, есть локации, где несколько гипермаркетов стоят почти рядом, напрямую конкурируя. В таком случае какие–то магазины могут быть закрыты, а территория будет предложена под редевелопмент.

Чем заменят торговые центры? Перепрофилировать участок, на котором располагается ТРК, под жилую застройку довольно сложно. Необходимо изменить назначение земли, возможно, потребуется внести изменения в генплан. По этой причине снести ТЦ и построить что-то новое нелегко.. Тем не менее примеры такие есть, хоть и единичные. Впервые в Петербурге такой проект был реализован год назад. На Коломяжском проспекте был снесен гипермаркет “Сезон”, который просуществовал там 20 лет, и взамен началось строительство жилого комплекса. В 2021 г. на Кузнецовской улице закрыли гипермаркет «Карусель», его территория перешла к ЗПИФ «Отал Недвижимость». У участка выгодная локация рядом со строящейся «СКА Ареной». Возможно, что вместо гипермаркета там появится отель с апартаментами или бизнес-центр. Собственники рассматривают различные варианты строительства на прилегающих территориях либо на слишком больших парковках. Но не жилья — его там построить нельзя, а апартаментов или гостиниц. Весной этого года компания совладельца «О’Кей» Бориса Волчека получила разрешение на строительство многофункционального комплекса (жильё с апартаментами) площадью около 100 тыс. м2 у станции метро «Ладожская» на месте парковки гипермаркета.

В Москве тоже есть примеры замены торговых центров жилыми комплексами. Девелоперская компания ПИК приобрела у торговой сети «О’Кей» два участка, на которых планируют построить жилье. Один из участков расположен на Большой Очаковской улице на юго-западе Москвы, его площадь составляет 4 га. Планируется застройка 158 тыс. кв. метров жилья и 11,3 тыс. нежилых помещений, включая парковку и детский сад на 200 мест. Второй участок расположен в Дубровском проезде, рядом с выходом из метро «Волгоградский проспект» на юго-востоке Москвы.

Высокий спрос на жилье стимулирует застройщиков искать новые площадки для строительства и рассматривать разные варианты. Редевелопмент сейчас актуален как никогда. После того как ресурс промышленных площадок будет полностью исчерпан, застройщики обратят внимание и на морально устаревшие офисные, торговые и складские объекты, отвечающие требованиям по локации. Однако не стоит ожидать, что это приобретёт массовый характер в ближайшие годы, скорее речь идёт о долгосрочных перспективах. 

Поделиться с друзьями