Война с долгостроями в Санкт-Петербурге и области - StroykaIPromka

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

Война с долгостроями в Санкт-Петербурге и области

Время чтения: 8 мин.

Самый страшный кошмар дольщика – угодить в долгострой и годами жить в неопределенности, ожидая чуда. На протяжении нескольких последних лет правительство предпринимает попытки обезопасить дольщиков, совершенствуя законодательство и вводя новые условия для застройщиков и покупателей. 

Долевое участие остается теперь в прошлом, однако до сих пор еще остаются долгострои, начатые по этой схеме. Власти пытаются помочь людям, однако решение этих проблем растягивается на долгие годы.

С 2019 года все сделки по договорам долевого участия проводятся с использованием эскроу-счетов, благодаря которым средства покупателя останутся в банке до того момента, пока строительная компания достроит и сдаст дом. Это нововведение дает надежду на то, что проблема долгостроев если не исчезнет, то хотя бы позволит покупателям в случае кризисной ситуации не потерять деньги.Новый закон работает на перспективу и призван помочь избежать появления обманутых дольщиков. Но что делать с теми, кто уже оказался в этой ситуации? В России до сих пор остаются тысячи проблемных объектов, чья судьба не может решиться годами. Сотни тысяч людей ждут свои квартиры, выплачивая ипотеку за несуществующие квадратные метры. Есть ли у дольщиков шансы получить обещанные квартиры? И как эти проблемы решают власти Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Не допустить появление новых долгостроев

Еще осенью губернатор города Александр Беглов отметил, что на ситуацию с достройкой проблемных жилых комплексов отчасти повлияли кризис и пандемия коронавируса.

В итоге, строительство одних объектов было приостановлено, а срок сдачи других перенесен. 12 комплексов будут введены в эксплуатацию в 2021 году, а в 2022 году собираются достроить еще 4 объекта.Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, Ленинградская область занимает второе место в стране по количеству недостроенных домов. В марте 2021 года проблемными были признаны 205 многоквартирных домов. Минстрой планирует решить ситуацию с долгостроями в регионе до 2023 года. Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин отмечает, что поставленные федеральным руководством сроки будут выполняться.

Чтобы исключить появление новых долгостроев, в России отменили долевое строительство. С первого июля 2019 года все застройщики перешли на долевое строительство с использованием эскроу-счетов. Покупатель перечисляет деньги не строительной компании, а банку. Компания возводит дом на свои средства либо берет кредит. И только после того, как дом сдан в эксплуатацию, банк перечисляет застройщику деньги покупателя. Новая схема финансирования с эскроу-счетами распространяется только на объекты, которые поступили в продажу после 1 июля 2019 года. Но поскольку практически во всех долгостроях старт продаж был объявлен задолго до вступления в силу нового закона, квартиры в них продают либо по ДДУ, либо по договору ЖСК, либо по 100% оплате. В части проблемных домов продажи жилья остановлены.

В 2020 году в Российской Федерации не было зафиксировано ни одного случая с обманутым дольщиком, который приобрел бы эскроу-ДДУ. Из этого следует вывод, что система «страхования» дольщиков от недобросовестных застройщиков работает.

С 2018 года в России начал формироваться Единый реестр проблемных объектов. В него заносят объекты, чей застройщик обанкротился, задержал сроки сдачи или передачи ключей больше, чем на полгода. Список публичный, и ознакомиться с ним может любой интересующийся.

Появлению Единого реестра проблемных объектов предшествовало создание в 2017 году Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Его учредителем выступило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. На данный момент Фонд уже взял под свое крыло сотни объектов по всей стране и курирует решение вопросов, связанных с финансированием строек и выплатам возмещений дольщикам.

Фонд защиты прав дольщиков работает следующим образом. Если жилой комплекс по какой-либо причине попадает в реестр проблемных объектов, то региональные власти имеют право обратиться в Фонд с ходатайством о восстановлении прав дольщиков. Сами граждане этого сделать не могут, только через представителей местной власти. После принятия запроса начинается процедура банкротства застройщика. Пока тянутся судебные процессы, Фонд собирает информацию о строительной компании и объекте для того, чтобы оценить проект и принять решение – достраивать дом или возмещать дольщикам стоимость квартир. В случае решения в пользу достройки объекта по решению Арбитражного суда земельный участок и жилой комплекс передаются Фонду. А он в свою очередь обязуется выполнить все условия по завершению строительства. Причем сроки ограничены тремя годами.

Возникает резонный вопрос: откуда берутся деньги на финансирование? Согласно Федеральному закону 218-ФЗ от 29.07.2017 г. застройщики обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждой продаваемой квартиры. То есть средства на ликвидацию долгостроев поступают непосредственно от тех, кто приобретает квартиру сейчас. К этим деньгам добавляются средства, которые выделяются из регионального бюджета.К услугам Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства прибегают далеко не всегда. По каждому жилому комплексу ситуация рассматривается индивидуально, и проблему долгостроя могут решить по-другому.

Опыт Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В Петербурге и Ленинградской области механизмы и способы того, как достроить объект, брошенный застройщиком, немного отличаются.

В северной столице практикуют три основных способа борьбы с долгостроями. Первый – за счет собственных средств застройщиков. Если жилой комплекс попадает в Единый реестр проблемных объектов, это не обязательно означает, что компания обанкротилась, а стройка заморожена. Помним, что в черный список попадают и те, кто задержал сроки сдачи больше, чем на полгода. Таких компаний в городе несколько. Медленно, со скрипом и недовольством со стороны клиентов, но они сами доводят до ума свои объекты.

Второй способ – привлечение стороннего соинвестора, который будет вкладывать в проект собственные средства и получит за это, например, непроданные квартиры или прибыль от их продажи.

Третий способ – смена застройщика, готового за собственные средства и собственными силами завершать строительство. Обычно спасителями становятся крупные компании с хорошей репутацией и известным именем. Например, в 2019 году ГК «Эталон» достроила ЖК «Морская звезда», который дольщики ждали с конца 2015 года. Также благими делами отметились ГК «ПИК», «БФА-Девелопмент» и другие. Застройщику в работе с проблемным объектом выгоды меньше, чем хлопот. Власти могут предложить отдать непроданные квартиры или продать новый земельный участок для застройки без проведения торгов. При этом строительная компания столкнется с целым рядом неудобств и трудностей, начиная от юридического оформления и заканчивая неожиданностями от предыдущих владельцев в виде квартир, которые были проданы по два-три раза, или некачественными материалами. Дополнительным «бонусом» прилагается общение с обманутыми дольщиками, с которыми надо договариваться и вести диалог.

Во всех трех случаях происходит активное взаимодействие и контроль со стороны городских властей. В апреле 2020 года была разработана «дорожная карта», в которой на год вперед расписаны этапы работы с петербургскими долгостроями. К концу года уже есть понимание, что темпы отстают от намеченного графика, но работа ведется, что вселяет оптимизм.Примечательно, что петербургские власти пока не обращаются за помощью к Фонду защиты прав дольщиков, в отличие от Ленинградской области.

Хочешь строить больше этажей, помоги обманутым дольщикам

В Ленобласти действует практика разрешения компаниям строить больше этажей, если они согласятся помочь обманутым дольщикам достроить заброшенные объекты.

Как известно, по новым правилам в городских поселениях установлено ограничение в 12 этажей, в сельских — 9. Исключения возможны при заключении соглашения с Ленинградской областью, если застройщик берет на себя определенную нагрузку по достройке проблемных домов. По словам вице-губернатора администрации Ленинградской области Михаила Москвина, с 2018 года, когда вступили в силу ограничения (до 18 этажей), было выдано 5 разрешений на строительство с превышением этажности.

«Эту практику мы будем продолжать, и тот застройщик, который согласится помочь обманутым дольщикам, сможет получить и 15, и 17 этажей. Но, опять же, только там, где уже есть сложившаяся застройка, — отметил Михаил Москвин. — Например, в Буграх уже есть высокие дома, сейчас ограничение 9 этажей, но можно разрешить и 12–17, в зависимости от градостроительной ситуации. В той же Новосаратовке есть четыре 20-этажных дома, так что в будущем 15–17 этажей в принципе можно разрешить, но только через соглашения по защите прав обманутых дольщиков». Помимо разрешений на строительство высоких домов в качестве бонуса застройщикам, взявшим на себя проблемные объекты, власти региона предоставляли безвозмездно участки в Гатчине – таких соглашений было 4. Но в других локациях муниципальной земли нет, поэтому компенсация идет либо повышением этажности, либо дополнительным выкупом социальных объектов.

В Ленинградской области также привлекают инвесторов и застройщиков. Им предоставляют участки земли, а также оказывают содействие в подключении к инженерным сетям, строительстве дорог, благоустройстве территории. Также в таких проектах приобретается жилье для льготников и очередников. Власти Ленобласти заняли очень активную позицию и стараются оказывать всестороннюю помощь и содействие застройщикам, согласившимся взять на себя достройку проблемного объекта.

Еще одним инструментом в борьбе с областными долгостроями стало создание АО «Ле­нинг­радс­кое об­ласт­ное жи­лищ­ное агентство ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния» (ЛенОблАИЖК). Оно создано по инициативе правительства Ленинградской области с целью развития системы ипотечного кредитования и наращивания объемов строительства. Одной из задач агентства является восстановление прав обманутых дольщиков и участие в завершении строительства проблемных объектов.

Последние несколько лет за проблему долгостроев в нашей стране взялись плотно. Уже понятно, что дольщиков в беде не бросили – людей ожидает если не квартира, то хотя бы денежное возмещение. Удастся ли до 2025 года окончательно победить это явление, пока сложно сказать, но успехи есть.А законодательство должно предотвратить появление новых проблемных объектов. Покупатели квартир в строящихся домах могут быть уверены, что их права будут отстаивать, но лучше изначально выбирать проверенных застройщиков и помнить, что любая стройка – это риск.

РАЗ

Поделиться с друзьями