Упущенная выгода будет новым кадастром красна - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

Упущенная выгода будет новым кадастром красна

Время чтения: 6 мин.

Согласно новому проекту пересчета кадастровой стоимости в Петербурге серьезно вырастет кадастровая стоимость земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. И это напрямую повлияет на условия ведения бизнеса в городе. Налог на имущество для предприятий ощутимо вырастет, рентабельность – просядет.

Уже известно, что в отношении большинства объектов недвижимости Петербурга уже проведена новая кадастровая оценка, и на сайте Комитета имущественных отношений (КИО) уже приведен перечень этих объектов. Многие ожидали, что кадастровая оценка многих объектов значительно повысится – где-то рост составит 30%, где-то стоимость вырастет втрое. Предприниматели отмечают: в условиях «неоконченной пандемии» это весьма улучшит показатели бюджета, особенно с учетом планового повышения ставки налога на имущество. В том случае, конечно, если этот налог будет с предпринимателей собран.

Дорогие поправки

Смольный одним росчерком пера сделал 15 городских землевладельцев богаче на миллиард.

Комитет имущественных отношений подготовил новый проект пересчета кадастровой стоимости крупного пакета объектов. Петербургские чиновники говорят, что бизнес сам заинтересован в росте стоимости своей земли, а те недоумевают: что им за радость платить больше налогов, кому в разы, а кому и на порядок. Но на кону — триллион в бюджете, который ожидают через год, а значит, все средства хороши.

Проект приказа КИО о корректировках результатов определения кадастровой стоимости городской недвижимости опубликован на портале антикоррупционной экспертизы. В нем фигурируют сразу 17 участков, одно здание и три помещения. Такие поправки делались и раньше, но были более точечными.

Совокупная кадастровая стоимость объектов, попавших под переоценку, составляет сейчас около 1 млрд рублей. Если приказ КИО вступит в силу, она вырастет почти до 2,1 млрд рублей. Общая площадь переоцениваемой сейчас земли — 10 га, и почти вся она — под уже существующими зданиями.

Приписываем нолик

Некоторые участки после поправок в кадастре подорожают в десятки раз.

На территории сельхозугодий бывшего совхоза «Шушары» (4 га) будет построена дорога внутри строящегося жилого комплекса компании «КВС». Именно этот участок сейчас дорожает больше всего — с мизерных 56 тысяч рублей (для земель сельхозназначения это нормально) до более чем внушительных 62 млн рублей.

Также ноль приписывается справа к цене участка на Малой Разночинной — под зданием бывшего химического НИИ, сейчас там бизнес-центр. Старая кадастровая цена объекта — 6,1 миллиона, новая — 66. Гендиректор и владелец 30 % в компании — владельце этого актива — экс-глава бывшего связного монополиста ОАО «Связьинвест» Валерий Яшин.

Меньше всего подорожала земля под бизнес-центром «Охта-Хаус». Это участок бывшего Экспериментального завода, а свое время доставшийся строительной фирме «Унисто Петросталь». Сама она давно в состоянии банкротства и в прошлом году передала «Охта Хаус» новым владельцам. Крупнейший из них — Олег Ануфриев, владелец девелоперской компании «Монблан». На своем сайте компания делится успехами в управлении помещениями завода «Реконд» на улице Курчатова и превращении в нечто прекрасное старого здания на Большой Зелениной, 24. После поправок чиновников его новый актив на Индустриальном проспекте подорожал с 35 до 78 миллионов рублей.

Стоимость земли, мнимая и реальная

Кадастровая оценка слабо влияет на реальную рыночную стоимость земли.

Она, в первую очередь, зависит от потенциального дохода от нее при улучшениях, то есть строительстве на ней чего-либо, — объяснят специалисты по недвижимости. То есть при расчете экономики, допустим, крупного бизнес-центра или жилого комплекса берется конечная стоимость квадратного метра, которая включает в себя, кроме прочих расходов, еще и стоимость земли. И какой она будет — это вопрос аппетитов девелопера и владельца земли. Но в любом случае кратное подорожание земли — как это происходит сейчас с кадастровой стоимостью, полностью рушит баланс бизнес-плана и делает его не более дорогим, а иногда просто неосуществимым.

Единственное, где лендлорды теоретически могли бы с выгодой для себя использовать новую повышенную кадастровую стоимость, — при передаче ее в залог по банковскому кредиту. Однако это тоже на уровне теоретических фантазий — в реальности кредитные комитеты банков в первую очередь смотрят, за сколько они смогут реализовать заложенный актив в случае дефолта заемщика. Проблем с переоцененными залогами у банкиров может быть немало, так что никто не будет бездумно давать кредиты, опираясь лишь на «бумажную» кадастровую оценку, не подкрепленную рыночными реалиями.

А хозяева – ни сном, ни духом

Многие собственники земельных участков узнают о новых кадастрах, как и все, из публикаций в Интернете.

Самое примечательное в списке Комитета имущественных отношений — появление двух крупных участков на площади Карла Фаберже. Там располагается комплекс «Русские самоцветы», подконтрольный семье Докучаевых. В отличие от соседей по списку, один из участков вообще не меняется в цене, а второй — всего на 10 копеек. В чем смысл появления «Русских самоцветов» в приказе КИО, непонятно.

В самом же комитете пояснили, что переоценка объектов недвижимости — часть плановой работы Городского управления кадастровой оценки. По закону оно обязано предоставлять разъяснения и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Уточненная оценка потом поступает в комитет, который затем вносит новые сведения в нормативные акты. На сайте управления говорится, что с заявлением об исправлении ошибок вправе обратиться любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. За первое полугодие 2021 года бюджетное учреждение переоценило около сотни объектов недвижимости. В то же время владельцы переоцененных участков уверяют, что сами не просили чиновников делать перерасчет, который повлек для них увеличение налогового бремени. «Я не подавал, думаю, что это город», — прокомментировал Олег Ануфриев, совладелец «Охта Хаус», земля под которым выросла в цене в два раза.

«Мы же в своем уме», — прокомментировал Игорь Водопьянов, руководитель УК «Теорема», в структуру которой входит подорожавший сразу в четыре раза участок на Пискаревском проспекте. «Переоценку могли инициировать сами чиновники, — говорит он. — Они все время этим занимаются, поднимают налогообложение бизнеса — такой у нас способ развития экономики».

Глобальная задача, которую ставит перед своей командой губернатор Александр Беглов, — достичь цифры в триллион в бюджете города. Пока что ее удалось увидеть лишь в расходной части проекта бюджета на 2023 год. Как показать такую же цифру в строке доходов, сейчас ломают голову все чиновники.

В последний раз масштабная оценка кадастровой стоимости недвижимости проводилась в Петербурге в 2018 году. В 2020 году правительство Петербурга должно было утвердить новую кадастровую стоимость недвижимости, но в рамках коронавирусных мер поддержки бизнеса переоценку отменили, из-за чего городской бюджет недополучил около 14 млрд рублей. Новую кадастровую оценку недвижимости в Петербурге проведут в 2022 году.

Упущенная выгода будет кадастром красна

В Петербурге с 2024 года для расчёта налоговых выплат на недвижимость будет применяться уточнённая цена квадратных метров.

Кадастровую переоценку стоимости жилой и коммерческой недвижимости проведут в 2022 и 2023-м годах. Таким образом, по данным СМИ, новые суммы налога горожане начнут платить уже в 2025-м году. Как отмечают в комитете финансов, больше чем на 10% налог для физических лиц не вырастет — такое ограничение закреплено в налоговом кодексе. Напомним, что осенью прошлого года в Смольном приняли решение повременить с введением новой кадастровой оценки недвижимости, что позволило петербуржцам сэкономить 14 млрд рублей. Теперь, по всей видимости, чиновники хотят наверстать упущенное.

ОАЗ

Поделиться с друзьями