Точечная застройка - вынужденная необходимость? - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

Точечная застройка — вынужденная необходимость?

Время чтения: 6 мин.

Плюсы и минусы точечной застройки в Санкт-Петербурге

Свободного места под масштабные проекты в черте города практически не осталось, а в чистом поле за КАДом строить хотят не все. Да и покупатели не всегда готовы ждать, пока утрясется жизнь в районе, где полно новостроек. Редкий шанс поселиться в новом жилье, но при этом в заселенном районе дает точечная застройка. Подобные проекты очень востребованы, хоть и не дешевы.

Точечная застройка вплетается в существующий ландшафт города и использует уже существующие блага — дороги, инфраструктуру, инженерные сети. За счет ряда особенностей эти проекты часто оказываются сложными и дорогими и для застройщика, но при этом на выходе получаются штучные, оригинальные дома.

На долю квартальной застройки в настоящий момент приходится порядка 80% от всего объема возводимых новостроек — такие данные приводят в компании «Главстрой Санкт-Петербург». Доля «точек» же, напротив, год от года снижается за счет сокращения количества свободных пятен в городской черте. Обособленные точечные объекты возводят в зонах с уже сложившейся застройкой, чаще всего — в центральных районах Петербурга.

«Безусловно, точечная застройка — процесс неоднозначный, четкого определения этого понятия в законодательстве не существует, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — С одной стороны, точечная застройка осложняет непростую градостроительную ситуацию, поэтому сегодня жители города воспринимают ее как «уплотниловку» и часто недовольны появлением новых домов в старых районах. С другой стороны, девелоперам интересно и выгодно строить жилье в районах, максимально приближенных к центру города, там, где есть уже готовая инфраструктура.

Для точечной застройки больше всего подходят промзоны

Городу требуется постоянное обновление жилого фонда, а значит, часть объектов, не представляющая исторической ценности, реконструируется, вместо развалин появляются новые здания либо объекты социальной инфраструктуры, которых остро не хватает. Что же касается перспектив такой застройки, то с учетом освоения территорий бывших промзон и количества ветхого жилья возможностей для редевелопмента пока предостаточно.

«Основной инструмент, регулирующий сегодня уплотнительную застройку, — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), — поясняет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Оценивая потенциал участка, застройщик, в первую очередь, ориентируется на них и на условия подключения к инженерным сетям, поскольку при реализации точечных объектов существенно возрастает нагрузка на сложившуюся застройку: социальные объекты, инженерные и транспортные сети».

Сегодня в городской черте точечная застройка ведется в основном в рамках программ реновации или редевелопмента промышленных территорий, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Свободных участков, которые не были застроены в советское время, сегодня практически нет. «Основные пятна под такое строительство — территории старых предприятий или ветхих зданий внутри уже сложившихся кварталов, — уточнила эксперт. — Сформированное окружение и инфраструктура — главное преимущество таких участков для застройщиков. Новое строительство сегодня часто сосредоточено в новых кварталах, где постепенно благоустраивается инфраструктура. Ждать, когда жизнь в таких районах наладится, часть покупателей не хочет, выбирая жилье поближе к уже знакомым им инфраструктурным объектам: школам, дорогам, магазинам. Такое жилье всегда востребовано на рынке.

В центре города свободных земель давно нет

В черте Петербурга осталось совсем немного участков под застройку.

Особенно мало свободных пятен в развитых исторических локациях: например, в центре Московского района. «Это уникальная часть города, популярная у покупателей жилья, которых привлекает близость к центру, развитая сеть транспорта, богатая инфраструктура и неповторимый облик района с застройкой в стиле сталинского ампира, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. Сейчас здесь в основном строятся точечные объекты бизнес- и премиум-класса».

По мнению Ольги Ульяновой, в городе много удачных примеров точечного освоения именно в Московском районе — это улицы Типанова, Кубинская, Предпортовый проезд, застройка вблизи станций метро «Московские ворота», «Парк Победы», «Фрунзенская». Также это проекты комфорт- и бизнес-класса на Петроградской стороне и в Центральном районе у станции метро «Чернышевская» — Кирочная, Шпалерная, Фурштатская улицы и т. д. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), подсчитать количество городских участков, пригодных для точечной застройки, невозможно. Одни территории можно перевести в категорию жилой застройки, другие участки могут появиться после переезда производства и сноса неисторических зданий.

Они такие камерные

Точечную застройку в основном ведут на небольших участках в любой части города, даже в историческом центре.

«Точки» хороши тем, что их можно «впихнуть» практически в любой городской ландшафт в рамках так называемой уплотнительной застройки. Правда, порой случается, что такие новые постройки нарушают исторически сложившийся облик квартала, вносят в него некий диссонанс, и это минус. Иногда дома-точки возводятся как архитектурные доминанты. Такие строения априори не могут быть типовыми, это штучные уникальные проекты.

«Главными плюсами точечной застройки является «камерность» проекта, небольшое количество жильцов в доме и автомобилей на парковке, — добавляет Ольга Трошева. — Статус точечного проекта определяет его местоположение. В центре и в престижных микрорайонах с видовыми характеристиками, у воды возводят ЖК сегмента премиум и бизнес, спальные районы подходят для реализации проектов комфорт-класса».

Цены на точечные объекты высокие

При этом, конечно, в силу расположения в обжитой локации цены на квартиры в точечных проектах комфорт-класса будут выше, чем в масштабных жилых комплексах на территории целых микрорайонов.

И это является основным сдерживающим фактором для покупателя.

Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах. Кроме того, нередко в ближайшем окружении существует дефицит нового жилья, за счет чего застройщики увеличивают цену на свой продукт. Если же рассматривается территория, где по соседству реализуются «точка» и квартальная застройка, разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20–30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается.

Главное – вписать объект в существующую систему

Для застройщиков же одна из самых больших сложностей подобных проектов — архитектурно вписаться в существующую застройку, не ухудшая условий проживания в соседних домах с точки зрения инсоляции и обеспеченности зеленью.

По словам Ольги Ульяновой, очень важно предусмотреть достаточное количество парковочных мест и качественное благоустройство квартала — тогда местные жители более благосклонно воспримут новый жилой проект. «Если строительство идет вблизи жилых домов, важен мониторинг состояния этих зданий, чтобы исключить повреждения, — добавляет Ульянова. — Также важно наладить диалог с местными жителями, чтобы если не сделать их союзниками, то хотя бы добиться нейтрального отношения к новой стройке».

Если речь идет о редевелопменте, то реализация проекта зачастую оказывается достаточно дорогой, так как бывшая промышленная территория нуждается в переводе части производства на другую площадку или рекультивации грунта или же возникает требование сохранить объекты культурного наследия, подчеркнула Ольга Ульянова. «Если говорить о точечной застройке в уже сложившихся кварталах, то негативным фактором здесь может выступать общественное мнение: компаниям нужно готовиться к борьбе с общественниками, которые следят за каждым таким случаем и часто препятствуют всеми возможными способами новой застройке в отдельных районах или рядом с собственными домами. Новая точечная стройка в уже сложившемся окружении всегда сопряжена с шумом, грязными работами в перспективе двух-трех лет, что не всех устраивает».

ОАЗ

Поделиться с друзьями