Рынок элитной недвижимости - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Разницу между тем, кто что-то достиг, и тем, кто не достиг ничего,
определяет то, кто стартовал раньше.
Чарльз Шваб

Рынок элитной недвижимости

Время чтения: 7 мин.

Элитная недвижимость — понятие, которое у всех на слуху, но далеко не все правильно трактуют этот термин.

Обычно риэлтерские агентства и компании-застройщики, выделяют три категории элитной недвижимости: DeLuxe, Luxe и Premium.

DeLuxe – это дом с количеством до 30-40 квартир. Обычно архитекторами и дизайнерами таких проектов являются авторы международного уровня. Кроме того, в таких домах предусматривается дизайнерское оформление общественных зон. Потенциальные собственники квартир перед покупкой обычно проходят фейс-контроль, и всегда можно быть спокойным, что ваши соседи будут иметь высокий социальный статус. Элитные дома этого класса обязательно оборудуются современными системами безопасности и коммуникации, где применяются новейшие технологические решения, технологии «умный дом», резервная автономная коммунальная система, предъявляются повышенные требования к качеству всех строительных и отделочных материалов, а также внутренним интерьерам.

Категория Luxe всегда располагаются в центральной части города. Обычно в них 20-30 квартир, по одной-две квартиры на этаже. Для строительства такой недвижимости всегда используются только качественные дорогие натуральные материалы, преимущественно натуральный камень и дорогие породы дерева для внутренней отделки. Они отличаются авторской фасадной и внутренней отделкой.

Недвижимость Premium имеет те же достоинства, что и Люкс, а также обязательно имеет развитую внутреннюю закрытую инфраструктуру. Большая внутренняя территория обязательно огорожена и защищена серьезной системой охраны, допуск на территорию ограничен. Все устроено так, чтобы владельцем жилья можно было вообще не выходить за территорию жилого комплекса. Обычно, в таких домах располагаются бассейны, конференц-залы, холлы, салоны красоты, магазины, есть индивидуальные выходы на парковки. Зачастую авторское ландшафтное оформление территории: свой парк или сад, фонтаны, водоемы, зоны отдыха.

«Загородная элитка». Сейчас всё больше популярность набирают элитные камерные поселки.

Небольшая удаленность от города и наличие развитой инфраструктуры. Количество домов в таких поселка как правило варьируется в пределе 10-25. Каждое домовладение при этом имеет достаточно большой придомовой земельный участок, зачастую от 20 соток. Как правило, они имеют общую закрытую хорошо охраняемую территорию, вход на которую ограничен.

Рынок Санкт-Петербурга

Любой премиальный сегмент любого рынка обладает очень низкой волатильностью спроса. Рынок элитной недвижимости не является исключением и показатели спроса всегда стабильны, хотя из-за экономической ситуации сложившейся в 2020 году активность немного снизилась. Спрос такой недвижимости всегда отличался и другими параметрами покупательского выбора, такими как уникальность локации и дома, безопасность территории и социальная однородность окружения, эксклюзивность архитектуры, планировок и предоставляемых дополнительных опций. При этом падение рубля относительно основных валют и падение фондовых рынков зачастую приводят к увеличению спроса на вторичную недвижимость со стороны определенной группы населения в качестве альтернативного способа сохранения сбережений. Многие покупатели, у кого был отложенный спрос, в условиях нестабильной экономической ситуации быстрее принимают решение о покупке и инвестировании своих доходов в «элитку».

По данным сайта KnightFrankStPetersburgResearch по итогам 2020 г. на рынке элитной недвижимости в свободной продаже находилось 114 тыс. м² жилья, или 937 квартир, расположенных в 18 жилых комплексах. Снижение предложения составило рекордные с 2011 года – 21% по отношению к 2019 году. Снижение предложений  произошло в основном в 1 квартале 2020 года. Причинами резкого снижения предложений на рынке стали высокий спрос и ограниченный вывод на рынок новых объектов. в 2019 году были завершены продажи сразу в 8 комплексах – ЖК «Смольный парк», «Крестовский deluxe», «Монферран», «Привилегия», «Русский дом», «Леонтьевский мыс» (к. 1.1, 1.2), Verona, ArtViewHouse.

В 2020 году рынок пополнился только 2 новыми жилыми комплексами – «Приоритет» и MeltzerHall, в составе проекта «Крестовский IV» вышли в продажу таунхаусы. Все перечислен­ные объекты расположены в наибо­лее актуальных и традиционных для элитной недвижимости локациях.

Основная доля рынка элитной недвижимости представлена в Петроградском районе — порядка 87% всех квартир. Это происходит благодаря редевелопменту промыш­ленных территорий Петроградской стороны и Петровского острова. К концу 2020 года эти локации стали идентич­ны по количеству предложения в продаже, их доли в структуре рынка составили 38% каждая. Крестовский остров по-прежнему остаётся вос­требованным у покупателей, однако в связи с отсутствием свободных участков под застройку предложение жилья в данной локации крайне ограничено, его доля в 2020 году составила 8%.

Из-за завершения продаж нескольких объектов в 2019 году в 2020 м  36% элитного жилья предлагается в комплексах, запла­нированных к вводу в эксплуатацию в 2022 году.

По данным KnightFrankStPetersburgResearch, объём продаж в 2020 году был сопоставим с показателем 2019 года и составил 52,2 тыс. м² элитного жилья (446 квартир). Продажи в квадратных метрах снизились на 2%, однако по количеству проданных квартир было реализовано на 6% больше, чем в предыдущий год. Наибольшую активность покупатели проявили в первом и последнем кварталах – за эти периоды было реализовано 60% всего проданного жилья в 2020 г.

В 2020 г. лидерами по продажам стали такие объекты, как Futurist (RBI), «Петровская Доминанта» (Груп­па «Эталон») и RoyalPark («Кортрос»).

Новые условия жизни во время пандемии меняют предпочтения потенциальных покупателей, что становится стимулом к переосмысле­нию и совершенствованию продукта. Согласно опросу девелоперов элитного жилья, проведенному компанией KnightFrank основ­ными направлениями в развитии продукта стали продуманная инфра­структура, благоустройство и озелене­ние придомовой территории, создание внутренних дворов, прямого доступа в квартиру, минуя лобби. По мнению экспертов ценится функциональность планировочных решений, предпо­чтения находятся на стороне квартир с большим количеством комнат, с широкими балконами, террасами. Кроме того, девелоперами отмечено повышение интереса покупателей к полной отделке квартир и появление элитных объектов в новых локациях.

Нарастить спрос на элитную недвижимость удалось за счет введения программы льготного ипотечного кредитования. Санкт-Петербург продолжает лидировать по объему выдачи льготной ипотеки. За период действия программы доля сделок с недвижимостью спривлечением ипотечных средств в проектах элит на первичном рынке составила 33%, хотя за аналогичный период 2019 года была на уровне 24%.

По мнению экспертов Colliers, если бы не введение льготной ипотечной программы, спрос на первичную жилую недвижимость мог бы сократиться вдвое. Однако ипотека была не единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали девальвация рубля и общая экономическая неопределенность.

Средневзвешенная цена по итогам 2020 года составила 415 тыс. руб./м² увеличение составило 21%. Резкий рост цены обусловлен следующими факторами:

  • общим удорожанием элитного жилья на фоне повышенного спроса, а также вслед за резким повышением цен на всю жилую недвижимость.
  • изменением ассортимента, нахо­дящегося в продаже, появлением в прода­же эксклюзивных вариантов.
  • повышением строительной готовности проектов, а также изменением стоимости проектов на старте. Так, переход на проектное финансирование и увеличение себестоимости строительства повышают стоимость новых проектов на 10-15%.

Средняя стоимость элитной квартиры по итогам 2020 г. составила 54,7 млн руб., что на 18% превышает аналогичный показатель в 2019 года.

Что ждать в 2021 году.

По данным KnightFrankStPetersburgResearch, по итогам 1 квартала 2021 года свободное предложение на рынке составило 130 тыс. м2 или 1,4 тыс. квартир. С декабря 2020 г. данный показатель увеличился на 14%.

Основной причиной стал старт продаж ЖК NevaResidence от «Группы ЛСР». Выход на рынок нового предложения снизило среднюю площадь квартир в продаже со 120 до 93 м2. Стоит отметить, что структура предложения на рынке сместилась в сторону более компактного жилья. По сравнению с итогами 2020 г. доли студий и квартир с 1 спальней увеличились на 15% и 7% соответственно.

Также в 1 квартале введён в эксплуатацию ЖК One Trinity Place жилойплощадью16,3 тыс. м2.

Из локаций по прежнему лидирует Петроградский район, что продиктовано существенным объёмом предложения.

Основным спросом традиционно пользовались квартиры в сданных домах –42% всех проданных лотов. Особенно популярны у покупателей объекты, введённые в эксплуатацию в течение последних трёх лет, однако такое предложение на рынке крайне ограничено. В то же время жилые комплексы, сданные до 2018 г., постепенно теряют свою актуальность на рынке – средняя доля нереализованных квартир в таких проектах составляет около 35%.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья по 1 квартала составила 417 тыс. руб./м2. Что практически соответствует цене по итогами 2020 года.

Несмотря на сложности, 2020 г. стал годом развития, подготовки базы для перспективных проектов. Многие девелоперы расширили свои земельные банки, было приобретено существенное количество участков и зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга. Таким образом, при условии вывода новых объектов в продажу в ближайшие несколько лет дефицита элитной жилой недвижимости не ожидается. В 2021 году на рынок планируется вывести несколько проектов общей площадью около 60 тыс. м² и  16 тыс. м² уже были выведены в 1 квартале. Увеличение цен на элитное жильё продолжится, как и по всему рынку недвижимости, однако, стремительного роста скорее всего не будет.

Поделиться с друзьями