Рынок элитного жилья в Санкт-Петербурге - StroykaIPromka

Цитата дня: Искусство быть счастливым заключается в способности
находить счастье в простых вещах.
Генри Уорд Бичер

Рынок элитного жилья в Санкт-Петербурге

Время чтения: 8 мин.

За последние полтора года жилые квадратные метры Северной столицы значительно подорожали, независимо от того, были эти квадраты в маленькой коммуналке или роскошном пентхаусе. Отчасти подорожание было связано с льготной ипотекой, отчасти – с растущими ценами на строительные материалы. Что касается элитного жилья, на его подорожание повлияло также недостаток предложений. Нового элитного жилья строилось мало, а спрос не уменьшался. Образовавшийся дефицит приподнял цены.

В общем объёме вводимого жилья, элитных квадратных метров не больше процента. Из-за пандемии в 2020 году темпы строительства значительно упали, в то же время, застройщики сталкиваются с другой проблемой: квартиры для вип-клиентов негде строить. В прошлом году эксперты зафиксировали продажу всего тысячи лотов элитного жилья. Отчасти, спрос на него сохраняется за счёт появления новых миллионеров.

По данным Knight Frank, по итогам I квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной недвижимости составило 130 тыс. м2 или 1,4 тыс. квартир. С декабря 2020 г. данный показатель увеличился на 14%, основной причиной стал выход в продажу нового проекта – ЖК Neva Residence от «Группы ЛСР». Это привело к снижению средней площади квартир в продаже – за первые 3 месяца 2021 г. она снизилась со 120 до 93 м2. Стоит отметить, что структура свободного предложения на рынке сместилась в сторону более компактного жилья. По сравнению с итогами 2020 г. доли студий и квартир с 1 спальней увеличились на 15 и 7% соответственно. В то же время количество предлагаемых на рынке квартир с 2 и более спальнями второй год продолжает сокращаться. В период с января по март 2021 г. был введён в эксплуатацию ЖК One Trinity Place жилой площадью 16,3 тыс. м2. До конца года к вводу запланировано еще 33 тыс. м2 элитного жилья. В течение I квартала 2021 г. на рынке было реализовано около 115 квартир общей площадью 12,8 тыс. м2, что на 3% ниже уровня продаж в IV квартале 2020 г. Полученные результаты достигнуты во многом благодаря старту продаж нового проекта, по остальным жилым комплексам динамика спроса была преимущественно отрицательной. Большинство сделок (61%) приходится на жилые объекты Петровского острова, что продиктовано существенным объёмом предложения – здесь сосредоточено почти 64% всех квартир на рынке.

Основным спросом традиционно пользовались квартиры в сданных домах – на них пришлось 42% всех проданных лотов. Особенно популярны у покупателей объекты, введённые в эксплуатацию в течение последних трёх лет, однако такое предложение на рынке крайне ограничено. В то же время жилые комплексы, сданные до 2018 г., постепенно теряют свою актуальность на рынке – средняя доля нереализованных квартир в таких проектах составляет около 35%. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья по итогам марта 2021 г. составила 417 тыс. руб./м2. Квартальная динамика была незначительной. Наиболее заметное повышение средних цен наблюдалось в локации «Золотой треугольник» (+22% по сравнению с итогом 2020 г.), что обусловлено оставшимся более дорогим ассортиментом в продаже. На Петроградской стороне также зафиксировано увеличение среднего уровня цен – за квартал квартиры в данной локации стали дороже на 9%.

Возраст покупателей снижается

Эксперты отмечают, что возраст покупателя элитной недвижимости снижается. Раньше это были люди от 40 лет и выше, то сейчас молодые блогеры и айтишники могут позволить себе купить квартиру за 100-200 млн.

При этом, чёткого определения, что именно считать квартирами элитного класса — не существует.К нему обычно относят верхний сегмент — 1.5-2% предложений. Это то, на чём сходятся все специалисты. Цена включает в себя всё: и локацию, и класс здания, и чистовую отделку, и виды из окон, и благоустройство территории. Самое дорогое жильё можно найти, традиционно, в центре Петербурга. Учитывая высокую стоимость земли, строить квартиры эконом или комфорт-класса здесь нецелесообразно. Цена на него будет слишком высока.Судя по объявлениям в интернете, в элитных новостройках Центрального района или на Крестовском острове цена квадратного метра с черновой отделкой превышает 400 тыс. рублей. Улучшенная отделка повышает стоимость недвижимости как минимум в полтора раза. Элитные квартиры с чистовой отделкой предлагают редко, так как покупатели чаще всего хотят сделать свой, дизайнерский интерьер.

Вместе с ростом цены на недвижимость, специалисты отмечают и рост доверия к сделкам купли-продажи. Рынок покинули ненадёжные застройщики, а те, что остались, ориентируются на деньги банков, а не покупателей, и могут уверенно планировать строительство объектов.

По итогам 2020 года на рынке элитной недвижимости Петербурга средняя цена квадратного метра достигла 415 тыс. руб. Таким образом, за год цены выросли на 21%, констатируют аналитики Knight Frank St Petersburg. Для сравнения: стоимость элитной квартиры в 2019 году снизилась на 5% от уровня годом ранее. Девелоперы, работающие в элитном сегменте, рассчитывают, что высокий спрос на дорогие квартиры будет сохраняться и в 2021 году, поскольку на рынке образовался дефицит ликвидного предложения.
Подходящих участков становится все меньше

Одна из причин сокращения предложения в элитном сегменте — дефицит земельных участков, подходящих для реализации элитных проектов.

В исторической части города участков фактически не осталось, поэтому застройщики вынуждены заниматься реконструкцией старых и ветхих зданий, что сильно увеличивает затраты и влечет за собой увеличение средней стоимости квадратного метра в элитных ЖК. Объемы выхода на рынок элитных новостроек снижаются, в первую очередь, из-за дефицита подходящих локаций. Например, на Крестовском острове уже не осталось свободных участков для жилой застройки — сегодня на нем реализуются последние эксклюзивные лоты. Поделен между крупными игроками Петровский остров, в Петроградском районе по-настоящему элитные проекты носят единичный характер, а через 2–3 года мы можем столкнуться с реальным дефицитом предложения в этом сегменте.

По мере застройки уже освоенных локаций возникает необходимость в поиске новых площадок. При этом девелоперы элитного жилья действуют гораздо осторожнее, чем застройщики бизнес-класса.На сегодняшний день география таких проектов существенно не меняется, считают эксперты. Говоря о перспективах, следует помнить, что ни одна локация не может стать элитной в один момент. Для этого необходимо, чтобы на протяжении как минимум нескольких лет в районе формировался определенный инфраструктурный кластер, который будет повышать престиж и комфорт проживания. История знает немало случаев, когда территории много лет шли к своему высокому статусу.

Именно по причине поступательного развития на месте бывших промышленных предприятий невозможно создать «с нуля» элитный жилой комплекс — для элитарности не будет никаких предпосылок. В будущем, территориями с высоким статусом для создания премиального жилья, благодаря своему расположению, развитому окружению, фешенебельной инфраструктуре и наличию центров притяжения, могут стать кварталы, прилегающие к Московскому проспекту — в районе Заставской улицы, а также районы Коломны — к западу от Новой Голландии. Еще одно направление — район Новгородской улицы, где развитие премиум- и бизнес-сегмента обусловлено наличием административного центра города и «Невской ратуши». В более дальней перспективе жилье премиум-класса может появиться в юго-западной части Васильевского острова.Потенциал у этих территорий есть: близость к акватории Большой Невы, насыщенная история, камерность, рядом центр города и центры притяжения в совокупности с продуманной логистикой для автомобильного транспорта.Пока же элитные проекты располагаются преимущественно в Петроградском районе, в том числе на Петровском острове, где сосредоточен сейчас основной объем предложения, а также в Адмиралтейском и Центральном районах.

По данным Knight Frank St Petersburg в этом году на рынок планируется вывести несколько проектов общей площадью около 60 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков, рост цен на элитное жильё продолжится, однако, скорее всего, он не будет таким стремительным, как в 2020 году. «За последние несколько лет на рынок элитной недвижимости почти не выводилось новых знаковых объектов, поэтому сформировался явный дефицит. В связи с этим цены могут вырасти более чем на 10%. Особенно в готовых объектах», — поясняет генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. По ее словам, спрос на элитную недвижимость сохранился на высоком уровне и остаются предпосылки для дальнейшего роста. «Мы видим это на примере наших продаж — рост составил 56%. Из-за дефицита качественного предложения любой новый элитный проект, который выйдет на рынок, станет настоящим событием», — полагает Оксана Кравцова.
Границы размываются, требования покупателей унифицируются

Тренд на осознанное потребление и функциональность идет в недвижимость, в том числе в бизнес-класс и «элит».

Покупателям сегодня важно, чтобы и планировка квартиры, и общественные пространства в доме, и придомовая территория были удобны. Функциональные планировки, где не нужно платить за неиспользуемые метры, — основное требование современного покупателя. К примеру, сейчас спросом в бизнес-классе пользуются студии, их выбирают активные молодые люди, которым важна не площадь, а локация будущего жилья, однородное социальное окружение и качественная инфраструктура. Также клиенты отдают предпочтение одно- и двухкомнатным квартирам евроформата — в них четко разделены приватная и общая зоны, и проектов с подобными планировками будет становится все больше.

С каждым годом средняя площадь реализованной квартиры снижается: за пять лет в бизнес-классе она уменьшилась с 79 кв. м до 71 кв. м, в «элите» — со 116 кв. м до 112 кв.В бизнес-классе уже редко можно встретить трёхкомнатные квартиры площадью более 100 кв. м или двухкомнатные более 70 кв. м.Нормой стало создание компактных функциональных квартир без лишних коридоров. А поскольку площади самих квартир уменьшаются, то растёт популярность дополнительных помещений — колясочных, кладовок, которые можно купить в личное пользование.

Если говорить об особенностях сегмента «бизнес», то границы между классами размываются, т.к. потребительские качества проектов улучшаются с каждым годом. То, что раньше относилось только к бизнес-классу, теперь можно встретить и в «комфорте», а часть решений переходит уже и в масс-маркет. Это касается планировочных решений — кухни-гостиные по 20 квадратных метров или собственную ванную комнату при спальне, организации дворовых пространств, входных групп и т.д. Например, дворы без машин реализовываютсясейчас не только в бизнес-классе, но и в обычных проектах комплексной застройки.

В проектах высоких классов всё больше внимания уделяется инженерным решениям, использованию передовых технологий. Система очистки воды, наличие индивидуальной котельной, дополнительная шумоизоляция в квартирах, увеличенные окна — эти элементы всё чаще встречаются в премиальных объектах. К тому же с каждым годом в элитных проектах все более востребованным становится качественный сервис. Речь идет не столько об управляющей компании, которая обеспечивает должную работу жилого дома, а о персонализированной службе сервиса, которая предоставляет услуги по запросу жителей: от уборки квартиры или развозки детей в школу до организации семейного торжества или бронирования частного самолета для трансфера в любую точку мира.

РАЗ

Поделиться с друзьями