Почему растут цены на недвижимость? - StroykaIPromka

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

Почему растут цены на недвижимость?

Время чтения: 7 мин.

За последний год рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге составил 25-30 процентов. Цены будут повышаться и дальше, поскольку растут цены на основные строительные материалы.

Цены на квартиры объективно росли весь 2020 год и в начале 2021— у этого есть вполне рыночные причины, считают эксперты по строительству. Государство инициировало несколько механизмов, которые оживили рынок. Во-первых, это льготная ставка по ипотеке, которая поддержала граждан, а, следовательно — застройщиков. Второе — это переход на проектное финансирование под эскроу-счета, когда застройщикам стало не нужно продавать большие объёмы жилья по низкой цене, чтобы получить оборотные средства. Подогретый спрос и наличие банковского финансирования привели к росту цен на недвижимость. А поставщики строительных материалов воспользовались ситуацией и получают долю в растущей маржинальности строительных проектов. Но в то же время у роста цен на стройматериалы есть вполне объективные причины.

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg оценили рост себестоимости строительства с конца 2020 года в 12% для массового жилья, в 7% — для жилья бизнес-класса и в 5% — для элитного жилья. Аналитики прогнозируют, что до конца года рост составит 16%. Сами строители говорят о том, что в премиальных сегментах расходы растут еще быстрее, т.к. там выше доля применяемых импортных материалов и техники.

«В категории масс-маркет за первое полугодие 2021 года себестоимость строительства увеличилась в пределах 15%, — говорит Артем Орешко, директор по строительству ГК «Ленстройтрест», — при этом тут доля импортных материалов и инженерного оборудования, применяемых при возведении объекта, составляет не выше 5–10%».

По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, на сегодняшний день на изменение себестоимости оказывает влияние целая совокупность факторов: инфляция, коронавирус и закрытые границы, которые привели к дефициту рабочей силы, удорожание строительных материалов.

Многие ожидают роста себестоимости за год на 20–25%, при этом оценивают долю стройматериалов в себестоимости в 50%. В оставшиеся 50% входят три основных компонента: прокладка и подключение инженерных сетей, заработная плата и расходы на обслуживание проектного финансирования, примерно половину из этих 50% занимает зарплата, а оставшиеся компоненты более или менее равны.

Из-за металла дорожает стройка

За последние полгода рост цен на стройматериалы составил от 15–30% до 80%, а на отдельные позиции цены увеличились в два раза. Особенно сильно подорожала арматура, изделия из ПВХ и древесины (окна, подоконники, двери, ламинат, плинтус и т.д.), кабельная продукция.

Увеличение стоимости строительных материалов в России происходит вследствие общемировой ситуации на сырьевых рынках металлов, древесины, а также на рынке пластика, где за последний год уровень цен по большинству позиций достиг исторического максимума. Так, цена на медь в первом квартале 2021 года колебалась вокруг отметки в $9 тыс. за тонну, в то время как год назад находилась на уровне $4,5 тыс. Такую же динамику в последний год демонстрирует алюминий. Спрос на металлопрокат резко вырос во всем мире, при этом растут цены на все сырье, начиная от железной руды и заканчивая металлоломом. Наиболее резкий скачок цен отмечен на медесодержащие изделия: кабельную продукцию, которая за год подорожала на 24%, медные трубы, прибавившие в цене 21%. Также подорожал бетон — примерно на 12% с начала года. Ламинированная фанера подорожала более чем на 50% и утеплитель — в пределах 15–20%. Также специалисты отмечают рост цен на металл и фанеру (ламинат) на 100% по каждой позиции, дерева — на 80%, железобетона — на 20%, бетона на 10–15%.

В конце июня правительство РФ объявило о новых экспортных пошлинах для металлургов, которые, по мнению властей, должны сдержать дальнейший рост внутренних цен. Обеспокоенность правительства вызвали в первую очередь госстройки, но и обычным строителям, как мы видим, досталось. Однако эксперты не ждут, что это окажет реальное воздействие на рынок здесь и сейчас — в лучшем случае, к концу года, в худшем — предприятия просто снизят объемы производства, чтобы сохранить баланс. В любом случае, цена металла вряд ли упадет — хорошо, если зафиксируется на прежнем уровне.

Дефицит кадров также влияет на стоимость жилья

Строительный сектор продолжает ощущать дефицит кадров в связи с оттоком иностранных граждан в условиях пандемии.

Пока на уровне правительства не будет решен вопрос открытия границ для трудовых мигрантов, это будет являться одним из основных факторов роста себестоимости.Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов подтверждает, что петербургские стройки, несмотря на снижение объемов строительства, испытывают серьезный дефицит рабочей силы. «Постановлением правительства сформулированы предельно жесткие требования к компаниям, привлекающим трудовые рабочие ресурсы — так, например, оборот у организации должен быть не менее миллиарда рублей, — говорит Белоусов. — То есть часть строительных компаний отсекается от доступа к такому способу привлечения кадрового резерва, хотя потребность в этом — десятки тысяч человек».

На начало 2021 года дефицит рабочего персонала на российских стройках достиг 40–50%. Отток мигрантов и увеличение спроса на услуги и работы со стороны рынка привели к росту фонда оплаты труда. В России за 2020 год средняя номинальная ежемесячная зарплата работников, занятых в строительстве, выросла с 38,7 тыс. рублей до 48,2 тыс. рублей. В Петербурге за этот же период зарплата рабочих выросла с 49,5 до 65,3 тыс. рублей. В отличие от ситуации с ценой на стройматериалы отток рабочей силы и рост фонда оплаты труда будут оказывать влияние на рынок и в отдаленной перспективе.

Надо сокращать расходы

Строительные компании, конечно, стараются каким-то образом сдерживать рост цен, ведь покупательская способность людей не растет.

Чтобы сократить расходы, компания может заключать долгосрочные договоры на материалы и фиксировать стоимость, она может ускорять какие-то этапы строительства, чтобы избегать простоя оборудования, искать более дешевые аналоги.«Каждый из проектов ГК «Ленстройтрест» реализуется в формате комплексной застройки — из очереди в очередь мы применяем материалы, технологии и управленческие решения, которые уже доказали свою эффективность, — рассказывает представитель компании-застройщика Артем Орешко. — Параллельно мы внедряем BIM-технологии при проектировании и строительстве объектов, совершенствуем тендерные процедуры в компании, разрабатываем собственные стандарты по благоустройству и зонированию внутренней территории, отделке мест общего пользования и т.д. Это позволяет нам не только контролировать себестоимость строительства, но и сохранить качество продукта».

В феврале этого года власти Ленобласти пожаловалась в ФАС на резкий рост стоимости арматуры, а в начале февраля ФАС в рамках проверки нашла признаки антиконкурентного сговора продавцов.

Обратиться к регулятору региональные власти вынудил не только и не столько рост цен на определенные материалы, сколько вообще рост цен на жилье, пояснил заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Москвин. «В Москве стоимость квадратного метра в эконом-классе уже начинается от 200–220 тысяч рублей, и Петербург к этим параметрам подтягивается. – говорит Михаил Москвин. — В числе объективных причин такого роста сильно подорожавшие материалы. Арматура в первом квартале 2021 года подорожала на 70–90%, по некоторым позициям — на 100%, сталь арматурная достигла 36 тысяч рублей за тонну. В связи с этим подорожали и все изделия, содержащие металл, — металлопластиковые окна, двери, инженерные системы, трубы и воздуховоды».

Кроме стоимости «квадрата» есть другая причина для беспокойства — удорожание строительства по государственным муниципальным контрактам. В смету закладывают нормативную стоимость материалов, которая отличается от постоянно растущей рыночной. Поэтому власти Ленобласти также разрабатывают варианты включения в смету к проектам уже реальной стоимости материалов.

От импорта все равно не уйти

Еще один фактор роста цен — колебания курсов валют — влияет на импортные комплектующие. Часть оборудования так или иначе закупается за границей, особенно электроника.

В сегменте массового строительства доля материалов отечественного производства очень высока, а зависимость от евро и доллара небольшая. В Ленобласти производится основной объем нужных материалов. Помимо базовых — бетона, щебня, песка — также развито производство железобетонных, теплоизоляционных изделий, вентиляционного и инженерного оборудования. В последние годы рынок все больше ориентируется на внутрироссийское производство. Но, к сожалению, пока ещё формирование цены на строительные материалы происходит на основе рыночных механизмов, зависящих от курса доллара, — отмечают эксперты. Значительный рост стоимости строительных материалов и комплектующих и, соответственно, себестоимости строительства начался с 2014 года, с тех пор цены выросли в рублевом эквиваленте более чем в два раза. Тогда цена квадратного метра была в районе 2 тысяч долларов, и сегодня рынок отыграл потери и вернулся к той же равновесной цене в 150–160 тысяч рублей. Она вполне сбалансированная и позволяет застройщикам строить современное качественное жилье, развивать территории, развиваться самим, платить достойные зарплаты и немалые налоги.

РАЗ

Поделиться с друзьями