В последние несколько лет в Санкт-Петербурге наметилось несколько характерных тенденций в жилищном строительстве. О главной из них известно всем – это непомерное удорожание новой недвижимости, которое продолжается до сих пор. Еще одна примета времени – это сокращение средней площади построенных квартир.
Результатом такой строительной политики стал тот факт, что цены на квартиры в Ленинградской области в настоящее время практически в 2 раза ниже, чем в Санкт-Петербурге. Средняя площадь жилья в Северной столице по подсчетам экспертов достигла 37,5 квадратных метров – такого еще не было никогда. Одновременно с этим недвижимость в Питере дорожает, как говорится, не по дням, а по часам. Вызвано это, прежде всего, удорожанием стройматериалов, особенно тех, которые прибывают из-за рубежа. Усилили эти неприятные процессы антироссийские санкции.
По всем этим причинам нового жилья в Петербурге в первом квартале нынешнего года стало продаваться на 4% меньше, нежели за такой же период прошлого года. За три месяца было заключено 16 с половиной тысяч договоров долевого участия. Такие аналитические цифры приводит сайт «Циан». Для сравнения — за этот же период в Ленинградской области было заключено 7300 договоров долевого участия, а число сделок в регионе выросло почти на 53%.
Локация новостройки, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, близость станций метро – это все также влияет на стоимость квадратного метра. Самое дорогое жилье в Ленинградской области находится в Мурино, Кудрово, Девяткино. Это самые развитые и обжитые районы, граничащие с городом. К тому же станция метро Девяткино худо-бедно обеспечивает оперативность перемещения проживающего здесь населения до места работы в Санкт-Петербурге и обратно. Самое дешевое жилье продается только в тех локациях, куда только начинают заходить девелоперы, что называется, в чистом поле.
Чем дальше, тем дешевле и доступней
Рост цен был и остается главной причиной удорожания нового строительства. Однако есть и другие причины. Прежде всего, тот факт, что в Северной столице с каждым годом остается все меньше земельных участков, пригодных для жилищного строительства. В оборот девелоперов идут земли бывших заводов и фабрик, однако реведелопмент серого пояса тоже занятие не из дешевых. Не удивительно поэтому, что все чаще взоры застройщиков устремляются на свободные земли соседнего региона. Снижение количества продаж жилья в Санкт-Петербурге объясняется главным образом ростом цен на стройматериалы и увеличением расходов на подготовительный этап строительства. К тому же не надо забывать и о том, что реальные доходы населения в последние годы на фоне инфляции существенно сократились, соответственно снизился и платежеспособный спрос. Специалист агентства «Циан» Алексей Попов отмечает, что спрос на жилую недвижимость в последние годы все больше перемещается из Северной столицы в приграничные к городу районы Ленинградской области. В прошлом году на Санкт-Петербург приходилось 78% спроса, в этом году эта цифра уменьшилась до 69, отмечает он.
В настоящее время, согласно цифрам все того же агентства «Циан», средняя стоимость вновь вводимого жилья в Ленинградской области почти в 2 раза ниже, чем в Санкт-Петербурге –соответственно 129 500 руб. за 1 кв. м и 236 500 руб. Высокий спрос на недвижимость весной никуда не делся. По этой причине цены на жилье в областном регионе в марте выросли на 15%, в то время как в Петербурге этот рост составил лишь 6% по сравнению с февралем. Такие данные приводит консалтинговая фирма IPG.Estate. Продолжают дорожать стройматериалы, особенно импортные. Сохраняется дефицит рабочих рук, из-за этого растет заработная плата действующих специалистов, что в конечном итоге сказывается на росте стоимости жилья.
Самые минимальные цены в Ленинградской области можно встретить в наиболее удаленных от Питера новостройках. Таких как Славянка, Бугры, Сертолово, Новоселье, Лаголово, Новогорелово, а также в проектах рядом с Всеволожском и Гатчиной. В самом Петербурге сегодня еще можно найти на удивление дешевые по нынешним временам цены на квартиры. Но это будут либо большие невостребованные площади на первых этажах, либо переделанные в студии коммуналки, либо какие-нибудь переделанные в цивильное жилье бывшие заводские, фабричные или студенческие общежития.
Как шагреневая кожа
Наряду с охлаждением спроса на жилье в Северной столице и усилением внимания к недвижимости в соседнем регионе медленно, но верно сокращается средняя площадь сдаваемого жилья. В марте она составила уже 37,5 квадратных метров. Среднюю площадь питерских квартир скоро уже можно будет сравнивать со знаменитыми студиями в высотках Всеволожского района, от которых власти 47 региона при строительстве нового жилья в области несколько лет назад постарались уйти.
Несмотря на многочисленные различия, цены на квартиры в новостройках и Санкт-Петербурга, и Ленинградской области растут примерно одинаково. Если взять период с января 2021 года до конца марта 2022 года, то стоимость 1 квадратного метра в Санкт-Петербурге увеличилась на 37 процентов, в Ленинградской области – на 38. Это данные агентства «Финам». Больше всего цены подросли в эконом и бизнес-классе – до 41%. Самый высокий спрос, как и процент роста цен, пришелся на март. Причины этих процессов те же самые – ажиотажный спрос на недвижимость в условиях снижения курса рубля. Еще эксперты отмечают активность заемщиков, которые заключали договоры на ранних, более выгодных условиях.
Дожили до дисбаланса
Сами застройщики говорят, что в первом квартале текущего года себестоимость строительных работ возросла на 25 процентов. Такой рост наблюдался за весь прошлый год. Цены на многие материалы как маятник, колеблются вместе с курсом валют. Поэтому твердо зафиксировать цену для будущих покупателей удается не всегда. В таких случаях девелоперы, как правило, делают для себя резерв на случай каких-то очередных непредвиденных обстоятельств. Жилье, находящееся в высокой степени готовности, обычно уже полностью укомплектовано всеми необходимыми строительными материалами. И здесь каких-либо потрясений застройщики уже не ждут. Если же речь заходит о начальных стадиях строительства, то в таких случаях очень часто приходится неоднократно корректировать цены на недвижимость. И, к сожалению, обычно всегда в сторону повышения.
Ситуация с ценами иногда доходит до дисбаланса, и даже до абсурда. К примеру, цены на элитную недвижимость в новых проектах, на стадии котлована, могут запросто быть на треть дороже подобных проектов, которые близки к своему завершению.
Цены зависят от застройщика, от локации, от сегмента жилья, от инфраструктуры, от степени благоустройства прилегающей территории и еще от десятка других самых разных причин. Нынешнюю ситуацию на строительном рынке эксперты называют мозаичной. Нет общего, четкого и понятного градостроительного плана, принципиальных установок и правил при развитии территорий, их благоустройства и так далее. Каждый из девелоперов делает то, на что хватает его архитектурных, творческих, технических и финансовых ресурсов. Каждое новое строительство варится в собственном соку. Ситуация на ней зависит от внутренних факторов – наличия финансовой поддержки, (от банков и от ипотечных кредитов), от стадии реализации проекта, предоставленных застройщиком бонусов, эффективности маркетинговых инструментов и т.п.
К ныне существующим негативным тенденциям теперь добавилась еще одна. Экономическая нестабильность сказалась на девелоперской активности. Как утверждает агентство Nikoliers, в первые 3 месяца текущего года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга было выведено лишь 404 000 квадратных метров жилья. Объем же нового предложения за годичный период сократился практически вдвое – на 48 процентов. Многие эксперты считают, что девелоперы в условиях нестабильности цен на стройматериалы заняли выжидательную позицию. Особенно это наглядней видно в проектах, которые собираются получить проектное финансирование, или которые пока еще находятся на начальном цикле.
ОИН