План по строительству жилья выполняется, но этого мало - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Разницу между тем, кто что-то достиг, и тем, кто не достиг ничего,
определяет то, кто стартовал раньше.
Чарльз Шваб

План по строительству жилья выполняется, но этого мало

Время чтения: 6 мин.

Сверхплановая застройка не покрывает потребностей рынка жилья

Несмотря на значительное увеличение объема вводимого в 2021 году жилья в Петербурге и в Ленинградской области сохраняется дефицит предложения недвижимости. Причины дефицита в двух регионах разные. В Петербурге на грани исчерпания находится земельный банк, а в Ленобласти жилья строится все еще мало.

Петербург испытывает острый дефицит земель под жилую застройку

Как всем известно, в Петербурге наблюдается острая нехватка земли, которая может использоваться для строительства жилых домов.Согласно подсчётам специалистов консультационной компании по инвестициям и девелопментуRuslandSP, на сегодняшний день в Петербурге продаётся 36 проектов, совокупная площадь которых составляет 469 га земли. Площадь этих участков начинается от 3 тыс. м2, всего на них можно построить около 4,6 млн м2 жилья. Эксперты Rusland SP подчеркивают, что из представленных в открытом доступе проектов получить разрешение на строительство могут только два максимально подготовленных. Около 20 проектов имеют частичный пакет градостроительной документации, остальные совсем не подготовлены. Основной проблемой реализации существующих на сегодняшний день активов является их чрезмерно завышенная стоимость.

Резкий скачок спроса на земельные активы был зафиксирован ещё в середине 2020 года — именно тогда застройщики начали с жадностью пополнять земельные банки, стараясь приобрести как можно больше проектов с более или менее подготовленными документами на строительство. На сегодняшний день большинство таких участков уже продано, причём по существенно возросшей цене.»Спросом пользуются локации, максимально приближенные к существующей застройке как, например, Лаголово или Новосаратовка. В связи с возросшими ценами на жильё, финансовые показатели таких проектов значительно улучшились», — объясняет партнер компании Rusland SP Дмитрий Лехмус.

Движение в сторону ЗаКАДья

Половина подготовленных земель расположена за пределами КАД и вызывает всё больший интерес девелоперов на фоне роста цен и дефицита земли в Северной столице.

Десять проектов представлено во Всеволожском районе Ленинградской области, их общая площадь составляет более 117 га и позволяет возвести примерно 1,3 млн м2 жилья. Ещё три участка находятся в Ломоносовском районе.Самые масштабные из них представлены в деревнях Мухоловка и Лаголово — в перспективе там можно возвести 1,5 млн м2 жилой недвижимости.

В пределах КАД на сегодняшний день существует 18 земельных участков площадью в почти 129 га. Наибольшей популярностью пользуются предложения в Выборгском и Московском районах, где представлено по три проекта. На Красногвардейский, Невский, Василеостровский и Центральный районы приходится по два проекта, в Адмиралтейском, Фрунзенском, Приморском и Калининском районах реализуется по одному проекту.

Внимательнее присмотреться к промзонам

Многие застройщики начали рассматривать земельные участки на перспективу и прорабатывать промзоны.

Некоторые повторно рассматривают проекты, от которых отказались ранее, однако далеко не все готовы уходить далеко от КАД. При этом главной причиной переориентации девелоперов на Ленинградскую область всё же является дефицит земли в Петербурге.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева подчёркивает, что предпочтения застройщиков изменились после законодательных изменений в 2017 и 2018 году.

«Застройщики стали отдавать предпочтение участкам с полным пакетом исходно-разрешительной документации, что привело к вымыванию ликвидных лотов. Емкость земельного рынка по итогам первого полугодия 2021 года составила 200 га, что вдвое ниже, чем в аналогичный период прошлого года», — отмечает Левнева.

Эксперты отмечают, что в среднем за этот период цены на участки как в Петербурге, так и в Ленобласти выросли на 25-30%. Особенно заметным подорожание стало на востребованных участках в престижных районах города. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов заявил, что рост стоимости квадратного метра вынуждает девелоперов всё чаще обращать внимание на менее ликвидные предложения.»В оборот вовлекаются участки, которые ранее были не в числе перспективных. Либо дорогие сами по себе, либо подразумевающие большие инвестиции на подготовительном этапе. Сейчас, когда стоимость «квадрата» выросла, эти участки можно рассматривать как экономически целесообразные», — объяснил эксперт.

Специалисты по недвижимости отмечают, что не стоит забывать о снижении покупательной способности населения и снижении ранее располагаемых доходов, которые неизбежно смещают спрос и предложение в сторону более доступных земель Ленинградской области, большинство из которых, в отличие от Петербурга, не требуют такой масштабной подготовки к строительству жилой недвижимости, как в городе.

Планы перевыполняются, но этого мало

За январь – август в городе построили 2,26 млн кв. м жилья.

Это в 2,1 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Петростата. В августе было построено в 3 раза больше жилой недвижимости, чем годом ранее.  Увеличение ввода жилья в Петербурге связано с бумом редевелопмента в 2017–2018 гг., в результате которого предложение пополнилось крупными проектами на территории бывших промышленных зон, рассказал генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев.

В Петербурге в 2021 году введут 3,2 млн кв. м жилья. Это соответствует плановым показателям, установленным для Санкт-Петербурга Министерством строительства России. Объем строительства сегодня даже превышает плановые показатели, но он не достигнет уровня 2020 г., и, как ни странно, жилья все равно сейчас в городе не хватает. Главная причина, по мнению большинства экспертов, заключается в дефиците земельных участков. В исследовании аналитиков Rusland SP сообщается, что сейчас в городе свободны 469 га земли под жилье, на которых можно построить 4,6 млн кв. м жилой недвижимости.

Ленобласть наступает на пятки

Ленинградский регион не отстает от Северной столицы по вводу жилья.

В Ленинградской области в январе – сентябре ввели в эксплуатацию 2,48 млн кв. м жилья. Это в 1,5 раза больше, чем за три квартала прошлого года, сообщается в пресс-релизе правительства региона. Застройщики за девять месяцев перевыполнили годовой план Минстроя (2,27 млн кв. м).

В Ленобласти рост связан с другими причинами: с оживлением спроса на пригородное жилье и ИЖС, а также с увеличением стоимости квадратного метра в многоквартирных домах. Специалисты Rusland SP зафиксировали скачок спроса на земельные активы в области с середины прошлого года. «Застройщики начали активно пополнять земельные банки, и большинство «лакомых» проектов с более  или менее подготовленными документами уже проданы по существенно возросшей цене», – говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус.

На объемы ввода жилья в эксплуатацию в обоих регионах также повлияло постановление правительства России, которое в пандемию продлило все разрешения на строительство, действие которых истекало в 2020 г. (№440 от 03.04.2020 г.). Сроки сдачи некоторых проектов были перенесены. Гендиректор строительной компании «Стройкрафт» Николай Большаков добавляет, что в этом году и в Петербурге и в Ленобласти были достроены многие проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Перевыполнение планов по строительству все равно не покрывает потребности рынка.

И в Петербурге и в Ленинградской области сохраняется дефицит предложения.

В Ленинградской области земли достаточно. Но многоквартирного жилья здесь все еще строится очень мало. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева уточняет, что из всего введенного объема за этот год на многоквартирные дома пришлось лишь 35% (866 000 кв. м), еще 200 000 кв. м – на долгострои. В то же время спрос на квартиры в пределах агломерации Петербурга и Ленобласти растет, отмечает Паньков.

Дмитрий Лехмус отмечает, что в Ленобласти значительно улучшились финансовые показатели строительных проектов, так как цены на жилье выросли повсеместно. По его прогнозу, в ближайшие годы Ленобласть будет демонстрировать высокие темпы по строительству и вводу жилья.

Рост ввода жилья может привести к снижению цен. В теории перевыполнение плана уже должно было сказаться на уменьшении стоимости квадратного метра. Но из-за льготной ипотеки, введенной в 2020 г., этого не случилось. Спрос вырос в разы, что вызвало повышение стоимости. «Но на сегодняшний день наблюдается отток покупательской способности, что влечет снижение стоимости», – говорит Большаков.

Паньков с этим не согласен. Он считает, что из-за дефицита нового строительства цены на недвижимость продолжат расти и в 2022 г., но не такими высокими темпами, как в 2021 г. По оценкам Лехмуса, в 2022 г. цены на жилье будут стагнировать: «Бурного роста, как это произошло в начале года, мы не увидим». Эксперт подчеркнул, что сейчас  заметно снижение темпов продаж в проектах эконом- и комфорт-класса и, скорее всего, спрос продолжит падать.

Поделиться с друзьями