Маржа тает - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Разницу между тем, кто что-то достиг, и тем, кто не достиг ничего,
определяет то, кто стартовал раньше.
Чарльз Шваб

Маржа тает

Время чтения: 6 мин.

Времена прибыльных вложений в новостройки закончилась. В то же время инвестиции в строящуюся недвижимость остаются до сих пор популярными как самый простой и относительно надёжный способ вложить и сохранить деньги. Но заработать на этом становится всё тяжелее, доходы от таких инвестиций тают на глазах.

Что, казалось бы, может быть проще: выбрал подходящую квартиру, пришёл в агентство или к застройщику, купил — и всё. Сегодня даже не надо переживать, достроит девелопер дом или нет, ведь покупки сейчас осуществляются преимущественно через эскроу–счета. А уж о соблюдении сроков строительства, указанных в договоре, вообще беспокоиться не стоит. Ведь если девелопер затянет передачу квартир, в суде с него можно будет взыскать соответствующую неустойку.

Что касается покупки недвижимости и своевременной сдачи жилых комплексов, здесь вопросов стало меньше. А вот с доходностью таких вложений возникает всё больше проблем. Есть известная аксиома: чем выше доходность, тем выше риски. И, наоборот, чем ниже риски, тем скромнее заработок. С помощью поправок к закону № 214 «Об участии в долевом строительстве…» государство свело риски на рынке строящегося жилья к минимуму — стройка финансируется через проектное кредитование банком и будет завершена, несмотря на все проблемы у застройщика. Деньги дольщика лежат в банке, вклад под защитой Агентства по страхованию вкладов. Если что–то случится с банком, вам их вернут в полном объёме. Или достроят дом и передадут квартиру. Даже двойных продаж в настоящее время бояться не следует, так как все данные находятся в электронном виде в Росреестре, где за вами закреплена виртуальная квартира на конкретном этаже по виртуальному строительному адресу.

Времена высоких доходов уходят в прошлое

Ещё относительно недавно считалось, что вложения в строящуюся недвижимость приносят 10–25% в год. Но ситуация серьезно поменялась. Такую маржу можно было себе обеспечить год назад, в крайнем случае — в январе–феврале этого года. Схема «купил на котловане, продал перед сдачей, положил в карман разницу в размере 30–40%» работать перестала.

На сегодняшний день ситуация на рынке складывается таким образом, что даже опытным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией о планах компаний и государства, сложно получить ощутимую выгоду от сделок с недвижимостью. «Расклад сил меняется слишком быстро, кардинально и далеко не всегда предсказуемо. Разница между ценой квадратного метра на первых этапах готовности объекта и после сдачи его в эксплуатацию чаще всего не позволяет получить доходность, значительно превышающую процент по депозиту», — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

«В течение прошлого года и в начале этого был бурный рост цен, последнее время цены стабилизировались, себестоимость строительства выросла, и инвестиционная привлекательность объектов для частных инвесторов уменьшилась», — подтверждает Валерий Елисеев, заместитель директора по продажам объединения «Строительный трест».

Выгадать можно лишь в случае, когда застройщик допускает ошибки при ценообразовании, или у него временные сложности с разрешительной документацией. Или, к примеру, в том случае, если проект реализуется в условиях высокой конкуренции, а значит, застройщик пытается завлечь покупателей ценой. Но даже здесь доходность от сделки может лишь несущественно превысить выгоду от хранения денег на депозите. «При этом сделки с недвижимостью требуют постоянного участия инвестора в процессе, поэтому следует учитывать затраты времени и сил», — предлагает оценить ситуацию Ася Левнева.

«Доходность от перепродажи квартиры в новостройке колеблется в диапазоне от 2 до 6% годовых, в зависимости от жилого комплекса, его локации. В объектах, расположенных в обжитых районах Петербурга, доходность низкая — 2%. В удалённых локациях, например, на территориях вблизи Кольцевой автодороги, она повыше — 6%», — говорит Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg.

При этом, с точки зрения быстрой перепродажи или сдачи в аренду, гораздо выгоднее приобретать жильё экономкласса. «Наиболее ликвидна однокомнатная квартира рядом с метро. При этом никаких недооценённых районов на рынке не осталось. Эпоха недооценённых районов закончилась в 2010 году», — говорит эксперт.

Прогнозировать изменения на рынке недвижимости на долгий срок — занятие неблагодарное. Никто не мог предположить появление льготной ипотеки. Так что предсказать, что будет через год–полтора с ценой и условиями строительства, вряд ли кто сможет. Но, как считает Ася Левнева, в ближайшее время стоимость квартир будет стагнировать из–за сокращения платёжеспособного спроса населения. Повышая ключевую ставку, Банк России стимулирует граждан сохранять свободные средства, а не совершать капиталоёмкие покупки.

Форматы инвестиций в недвижимость меняются

Тем не менее, квартиры остаются надёжным активом сохранения и приумножения сбережений, и доля инвесторов в проектах застройщиков остаётся стабильной. «В наших проектах таких сделок — около четверти. Порядка 20% покупателей приобретают квартиру с целью дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду. Ещё около 5% покупателей улучшают жилищные условия посредством реализации многоступенчатого проекта, они покупают квартиру на перспективу, пока не определившись, для себя или для продажи», — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ.

Такого же мнения Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG. «Инвесторы остались, но после ажиотажа 2020 года, когда потребители массово пополняли свои портфели недвижимости, их покупательная способность снизилась», — считает она.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт–Петербург», отмечает, что с переходом на продажи через счета эскроу разница в стоимости жилья на этапе котлована и ввода, которая раньше была довольно ощутима, в настоящее время серьезно сократилась. «Поэтому распространёнными сценариями инвестиционных покупок становятся варианты более эффективного сбережения средств или формирование семейного капитала для детей. Например, сдача до момента совершеннолетия или же продажа и улучшение жилищных условий через определённое время», — говорит он.

«Жилая недвижимость по–прежнему сохраняет свою ценность как привлекательный инвестиционный инструмент. Несмотря на то, что средний бюджет покупки увеличился», — считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group).

«При фактическом отсутствии альтернативных вариантов инвестиции в строящееся жильё сегодня — это по–прежнему наилучший консервативный способ сохранить и увеличить личный капитал», — соглашается Ирина Соловьёва, коммерческий директор управления группы «Эталон» по Санкт–Петербургу.

Инвестиционные сделки были, есть и будут

В первом полугодии 2021 года на рынке частных рантье в Санкт-Петербурге преобладал спрос на однокомнатное жильё — на их долю приходится почти половина сделок. Квартиры–студии в качестве инвестиции покупают 27% инвесторов, компактные двушки до 50 м2 — 14%, трёхкомнатные — 9% инвесторов. Средний бюджет инвестиционной покупки варьируется от 5 млн до 6,5 млн рублей.

«Инвестиционные сделки были, есть и будут всегда, — говорит Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda. — Различаются лишь стратегии и цели инвестирования. Одна стратегия — покупка на старте по самой низкой цене с целью дальнейшей продажи актива в конце строительства. Вторая — стратегия сохранения накоплений, инвестиции в будущее, когда вкладываешь в качественные современные объекты, которые не потеряют свою актуальность на долгие годы. Третья стратегия — инвестиция в перемены в жизни. Мало кто знает, что в прошлом году в Петербурге доля инвестиционных покупок со стороны иногородних клиентов составила более 35%, и эта тенденция только развивается. Никуда не делась стратегия вложения в доходную недвижимость с целью сдачи в аренду — потенциал этого сегмента рынка по-прежнему высок. Все эти категории инвесторов важны и нужны девелоперам, потому как представляют значимую составляющую продаж».

РАЗ

Поделиться с друзьями