Комплексное освоение территорий: проблемы и тенденции - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

Комплексное освоение территорий: проблемы и тенденции

Время чтения: 8 мин.

Жилищное строительство в городах каждый год растет увеличивающимися темпами, мегаполисы прирастают пригородами, и немалую роль в этом играет комплексное развитие территорий . КОТ — это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов, в которых создана полноценная социальная, инженерная и транспортная инфраструктура и все объекты которых объединены общим архитектурным решением. Чаще всего такая застройка размещается на окраинах крупных городов и представляет собой жилые комплексы  эконом- и комфорт-класса, рассчитанные на массового покупателя со средним уровнем достатка. По процентам их можно соотнести как 60-70% к 23-35%. Оставшиеся 5-7% приходятся на жилье бизнес-класса. 

Идея комплексной застройки активно воплощалась в жизнь еще в Советском Союзе. Тогда на пустырях возводились большие микрорайоны, которые являлись спутниками больших промышленных заводов и объектов и располагались рядом с ними. Основной задачей было обеспечить людей, работающих на этих предприятиях, жильем. Объекты социальной и бытовой инфраструктуры возводились параллельно со строительством жилых домов. После распада СССР долгое время новое строительство велось  только по точечной застройке, на уже освоенных территориях. Около 15 лет назад девелоперы вновь вернулись к идее КОТ, но с новым взглядом на нее. Современный подход основан на качественном освоении пространства.  Концепция КОТ сегодня — это создание среды для жизни, где во главу угла ставится комфорт и безопасность, экономия личного времени и удобство пользования социальной и коммерческой инфраструктурой, экология и близость места работы. По сути, речь идёт о создании компактной модели города, где всё под рукой.

Проекты КОТ привлекательны как для девелоперов, так и для города и муниципалитетов. Чем масштабнее проект, тем дешевле он обходится застройщику, даже с учётом необходимости обустраивать инфраструктуру и прокладывать все коммуникации, тем больше потенциальная прибыль. Выгода местных властей  очевидна: вся инфраструктура возводится силами застройщика, а муниципалы получают на баланс готовые инфраструктурные объекты, не инвестируя в них, а только наблюдая за строительством.

Покупатели, приобретая жильё в КОТах, выбирают возможность возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать и развлекаться в пределах своего квартала. Жилые комплексы, входящие в состав КОТов, как правило, имеют индивидуальный архитектурный облик, по-европейски современный.

Какие есть проблемы?

В крупных микрорайонах строительство инфраструктуры может серьезно отставать от реализации жилья.  Часто основной проблемой становится то, за чей счет — застройщика или города — и в каком объеме она будет возводиться. Самые яркие примеры — Кудрово, Мурино, Девяткино, где дисбаланс между жилой застройкой и  социальной и транспортной инфраструктурой проявился особо остро. Эксперты утверждают, что сейчас девелоперы и застройщики сделали выводы из печального опыта этих районов, и ситуация с инфраструктурным обеспечением меняется. Изначально на бумаге ведется комплексное освоение территории, затем застройщик приступает к возведению инфраструктуры и только потом речь идет о жилых квадратных метрах.

Расположение на периферии города обуславливает проблемы с транспортной доступностью. Сейчас некоторые застройщики стараются работать на опережение, чтобы избежать ошибок других районов, и строят новые дороги, чтобы в будущем разгрузить старые.

Долгий срок реализации проектов — от 5 лет и до десятилетий — обуславливает длительный период строительных работ, а это значит, что первым жильцам придется жить рядом с шумом и пылью стройки не один год.

Недостаточно разработанная нормативно-правовая база, регулирующая вопросы, связанные с КОТ, тоже создает проблемы девелоперам, работающим с КОТ.

Периферия и центр.

Самыми крупными КОТами в Санкт-Петербурге можно назвать «Балтийскую жемчужину», строительство которой на Юго-Западе уже близится к завершению,  «Северную Долину», расположенную на севере в районе станции метро Парнас, — один из самых масштабных КОТ не только в Петербурге, но и в России. Не менее известные примеры — ЖК «Каменка» в Приморском районе, ЖК «Новый Оккервиль», микрорайон «Славянка» в Пушкине, ЖК «Юнтолово», «Триумф Парк». Из малоэтажной застройки можно выделить «Новую Ижору» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, «Щегловскую усадьбу» за Всеволожском.

Проекты КОТ реализуются не только на окраинах, но и в центральной части Петербурга. Сокращение свободных мест под точечную застройку, значительные риски для инвесторов, связанные с возможной отменой проектов из-за недовольства градозащитников уплотнительной застройкой, освобождение крупных площадок для строительства после вывода промышленных предприятий за пределы центра Петербурга — вот факторы, которые способствуют выбору девелоперов в пользу КОТ.

Районы, в которых есть еще много перспектив для их воплощения, — это намывные территории Васильевского острова, «серый пояс» и Петровский остров.

«Серый пояс» — это промзоны, расположенные вокруг центра Петербурга, территории фабрик и заводов, в большинстве своем уже закончивших свой жизненный цикл. Доля «серого пояса» от всей площади Петербурга составляет 4%, а от его центральной части — 30-35%. Общая площадь промышленных территорий, доступных для редевелопмента, — 4,2 тыс. ГА. Это огромный ресурс для создания как жилой, так и общественно-деловой застройки. Построить жилой комплекс на месте бывшего предприятия — очень привлекательная возможность для девелоперов, хотя проблем, стоящих на пути освоения бывших территорий фабрик и заводов, также немало (это и необходимость рекультивации земель, переноса коммуникаций, и вероятность того, что на территории может оказаться не выявленный раньше объект культурного наследия). Потенциальных покупателей такое жилье привлекает выгодной локацией с развитой инфраструктурой. За эти преимущества приходится платить дороже. Квадратный метр такого жилья в эконом-классе будет стоить в среднем на 13% дороже аналогичного жилья на территории жилых микрорайонов. В комфорт-классе разница в цене составит около 5%. В то же время, говоря о редевелопменте промзон, градостроители подчеркивают недопустимость превращения их в рядовую жилую застройку. Промышленный пояс предполагается перестраивать по принципу 30/30/40 (где 30% – «зеленые» зоны, 30% – предприятия, обеспечивающие жителей рабочими местами, 40% – жилые дома с нормальной инфраструктурой).

В Петербурге больше всего проектов редевелопмента сосредоточено в Невском районе, на втором месте — Адмиралтейский район, на третьем — Моcкoвский. На сегодняшней день крупнейшим участком, где происходит редевелопмент, является территория «Петмола». Проект стартовал в 2012 году со строительства ЖК «Времена года». В настоящее время здесь возводятся ЖК «Московский, 65» (Legenda Intelligent Development), ЖК «Арт Квартал. Аквилон» и Promenade («Аквилон Инвест»). Удачных примеров КОТ на месте промышленной застройки можно привести немало.— ЖК «Времена года» на Московском проспекте от «Меридиан Девелопмент». Группа ЛСР реализует такие проекты, как ЖК  «София» во Фрунзенском районе на месте завода «Керамика», ЖК «Европа Сити» на проспекте Медиков, ЖК «Цивилизация» на участке площадью 60 га на Октябрьской набережной, где когда-то располагались крупнейшие промышленные предприятия. Проекты компании Setl City — ЖК «Палацио», который строится на Васильевском острове на территории Сталепрокатного завода и завода «Красный гвоздильщик»; ЖК «ЗимаЛето»  В Красногвардейском районе на проспекте Энергетиков;. ЖК «Полюстрово парк» на промышленной территории, больше походившей на свалку, в Калининском районе.

Петровский остров — локация в центральной части Петербурга, которая активно застраивается в последние годы проектами бизнес-класса и элитной недвижимостью. До недавнего времени на Петровском острове были в основном промышленные предприятия (завод «Бавария»,  завод «Канат») и старейший в городе яхт-клуб. Толчок к развитию локации дало строительство моста Бетанкура через остров Серный, который связал Петровский остров с Васильевским. На острове, который был еще в начале нулевых «деревней в центре города», сегодня расположено 35% предлагаемой на рынке недвижимости бизнес-класса. Преимущества Петровского острова — его расположение между Васильевским и Петроградским островам, близость Крестовского острова и Приморского парка Победы. Несколько крупных застройщиков возводят здесь жилые комплексы премиум-класса, полностью обеспеченные всей необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой, подземными паркингами и другими объектами, формирующими комфортную среду проживания. Один из ярких примеров — элитный комплекс Royal Park, построенный на территории бывшего судоремонтного завода «Экострой». Основные проекты КОТ Петровского острова -ЖК «Петровский квартал на воде» и ЖК The One (Setl Group), ЖК Neva Haus (ЛСР), ЖК Familia (РСТИ), ЖК «Петровская доминанта» («Эталон»).

Освоение намывных территорий — еще одно перспективное направление в градостроительстве. «Морской фасад» в западной части Василеьвского острова — самый масштабный и давно разрабатываемый проект. Запущенный 15 лет назад, он продолжает развиваться. Сроком окончания освоения территорий называют 2055 год. Изначально проект задумывался как КОТ, однако к настоящему времени территория поделена между разными девелоперами, которые возвели на ней преимущественно жилые массивы без объектов инфраструктуры. Потенциал этой территории остался нераскрытым, и сегодня о «Морском фасаде» говорят скорее как о неудачной попытке реализовать КОТ. Сейчас здесь реализуются ЖК Golden City (Glorax Development), ЖК «Морская набережная» (группа ЛСР), ЖК «Светлый мир» (Seven Suns Development). Силами группы ЛСР планируется благоустроить набережную общей протяженностью более 2 км с шириной до 100 м. Новая заявка на создание на намывных территориях полноценной городской среды — проект намыва «Залив островов» от компании «Зингер Девелопмент». Авторы проектв предполагают возведение в акватории Невской губы искусственного земельного участка площадью 200 га — острова — «экогорода». На его территории планируется разместить жилую и коммерческую застройку, социальные объекты, а также парки и общественные пространства. Все сооружения будут возведены с применением энергосберегающих экологичных технологий, на территории будет действовать современный электротранспорт. 

Редевелопменту в центральной части Петербурга еще есть куда развиваться. Наиболее перспективными для освоения являются Ново-Адмиралтейский, Матисов и Грязный острова. Они обособлены, расположены в центре города и позволяют реализовать на территории проект апартаментов или жилого квартала с собственной инфраструктурой. Большинство из островов пока не готово к застройке: действующим предприятиям необходимы время и средства для перевоза производств.

Подводя итоги, можно сказать, что КОТ, с его преимуществами в виде создания микрорайонов с единой концепцией развития и комфортной средой обитания, — это перспективное направление в современном градостроительстве. Многие проблемы КОТ могут быть решены, если  создать условия для оптимального взаимодействия муниципальных властей и застройщиков, чтобы развитие кварталов действительно осуществлялось комплексно, и, главное, последовательно.

Поделиться с друзьями