Какой будет Новосаратовка? - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Разницу между тем, кто что-то достиг, и тем, кто не достиг ничего,
определяет то, кто стартовал раньше.
Чарльз Шваб

Какой будет Новосаратовка?

Время чтения: 6 мин.


Южные окраины Петербурга прирастают новыми жилыми проектами, которые будут востребованы на рынке. Однако перспективность этой территории создает для нее значительные риски, утверждают эксперты. По их словам, темпы жилищного строительства в южной части города заметно превышают скорость развития социальной и транспортной инфраструктуры. Если ситуация не начнет меняться в ближайшее время, предупреждают специалисты, юг города столкнется с теми же проблемами, которые наблюдаются в ряде других районов массовой застройки.

На юго-восточных подступах к Петербургу строится спальник, который по размаху обещает догнать и перегнать Мурино и Кудрово. Свежих локаций с активным строительством вблизи города давно не появлялось. А прошлогодний дефицит на рынке и взлетевшие цены подстегнули запуск новых крупных проектов – конкурентов пригородных спальников. Так, в двух километрах от КАД, у деревни Новосаратовка, вырастет город-спутник на 4,5 млн кв. м жилья и 400 тыс. человек. Конечно же, не сразу – в перспективе двух-трех десятилетий.

Четыре 23-этажных корпуса ЖК «Город первых» от Группы ЦДС уже строятся, квартиры в продаже. Первая очередь – это свыше полумиллиона квадратов жилья, а первые дома будут сдаваться в конце 2023 года.

В ноябре градостроительный совет Ленобласти согласовал новый проект жилья в Новосаратовке компании «Охта Групп». Девелопер возведет в Новосаратовке на участке площадью 60,4 га 15 высотных домов на 15 тысяч новых жителей. Также компания построит четыре детских сада на 950 мест и школу на 1,3 тыс. учеников.

Помимо компании «Охта Групп» возведением жилья в локации также займутся «ЦДС», Группа «Самолет», Setl Group. После возведения всех ЖК население Новосаратовки достигнет 400 тысяч жителей.

Не повторять ошибок прошлого

Областные чиновники уже заявили, что не допустят повторения былых градостроительных ошибок: инфраструктуру здесь будут возводить сразу. Поэтому в пилотном квартале появятся три детсада и школа на 1375 мест. «Мы уже разработали дорожную карту строительства этих объектов, запланировав ввод первого садика и школы как раз к вводу в эксплуатацию крупных очередей жилья. Первый детсад будет сдан в 2024 году, школа – в 2025 году», – говорит руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Наталья Кукушкина. Первые этажи домов будут отведены под магазины, внутриквартальные дорожные сети также обещано строить одновременно с жильем. Единым мастер-планом застройки территории учтены земельные участки под поликлинику, деловой комплекс, ТРК, ледовую арену, парки и другие объекты. Словом, лоскутного одеяла хаотичной застройки, как это было в других закадных спальниках, хочется верить, здесь не допустят.   

Нужны и новые дороги

Проекты такого масштаба неизбежно столкнутся с проблемой транспортной доступности. Октябрьская набережная, по которой можно добраться до Новосаратовки (за кольцевой она переходит в дорогу Санкт-Петербург – поселок им. Свердлова – Всеволожск), уже сейчас считается одной из самых загруженных магистралей. В планах областных властей – расширение до четырех полос шестикилометрового участка дороги от КАД до поселка Красная Заря (это чуть дальше за Новосаратовкой). Также предполагается прокладка новой автодороги Новосаратовка – Колтуши. Сам застройщик взял на себя проектирование новой магистрали между Октябрьской набережной и Мурманским шоссе. Проектные работы уже ведутся. О сроках и возможностях финансирования, есть расчеты и на федеральный бюджет, информации пока нет.  

Звучат и более радикальные планы улучшения транспортной ситуации в юго-восточных пригородах. Например, продлить оранжевую ветку метро от станции «Кудрово» и открыть еще две станции – «Новосаратовка» и «Юго-восточная». Но с учетом темпов строительства подземки (сроки сдачи станции «Кудрово» с 2025 года передвинули на 2028–2030-й) такие перспективы пока выглядят фантастическими. Более реалистичными представляются планы создания трассы скоростного трамвая от метро «Улица Дыбенко» через Кудрово на Новосаратовку. Такой проект был заявлен на совещании с президентом РФ, а реализовывать его хотят в рамках государственно-частного партнерства.

Цена квартир и коньюнктура рынка

В продажу первые квартиры в мегапроекте вышли в конце прошлого года, на излете ажиотажного спроса, подстегнутого льготной ипотекой. Всплеск цен был ощутим и здесь: за восемь месяцев квартиры в квартале «Город первых» подорожали на 20%. «Особенно бурный рост наблюдался в начале продаж, после того как покупатели „раскусили“ проект. В последние месяцы предложение и спрос стабилизировались, и стоимость квадратного метра колеблется в районе 120–125 тыс. руб.», – рассказывает Наталья Кукушкина. 

Эксперты называют существующий ценник вполне адекватным рынку. «Цены обусловлены конъюнктурой рынка, экономикой будущего проекта, стратегией продаж и другими факторами. Ближайшая к Новосаратовке локация – это Кудрово, где цена предложения на 15% выше», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

«Цены в Новосаратовке действительно находятся на уровне ниже аналогичных районов Ленобласти. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,7 млн руб. Однако не стоит забывать, что район Новосаратовки – новый и пока работает скорее на перспективу», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. То есть стройка ведется в чистом поле, которое лишь планируется насыщать новыми жилыми комплексами и инфраструктурой.

Все будет зависеть от спроса

Цены на рынке новостроек, по заверениям всех экспертов, вряд ли будут падать. Значит, и надежды на дешевое жилье в Петербурге призрачны: его там всё меньше и меньше. Предлагать покупателям более доступные по цене квартиры в закадье теперь собираются девелоперы, давно не строившие в Ленобласти или никогда там не работавшие. В частности, в той же Новосаратовке крупные наделы под свои проекты недавно приобрели Setl Group (350 тыс. кв. м жилья) и компания «Охта Групп» (более 500 тыс. кв. м).

Ожидает ли закадье всплеск жилищного строительства или, наоборот, в условиях снижения спроса вывод новых проектов притормозится – на этот счет мнения экспертов расходятся. Всё будет зависеть от стратегии девелоперов и спроса. «На текущий момент застройщики заинтересованы в умеренном пополнении рынка на фоне ограниченного предложения и поддержания высокого уровня цен», – считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

«Придерживать вывод новых проектов нецелесообразно, так как спрос пока еще достаточно активный», – утверждает руководитель аналитического центра группы RBI Елена Петропавловская. По ее мнению, в условиях высокого уровня цен и небольшого предложения в традиционных зонах у застройщиков есть хорошая возможность частично перетянуть спрос в новые локации за КАД.

«Для столь масштабного проекта в ближайшем пригороде у нас адекватный уровень цен, что подтверждается стабильным спросом на уровне 2 тыс. кв. м в месяц, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС». — Рассчитываем, что интерес к Новосаратовке будет расти и дальше после вывода в продажу новых очередей, когда мы сможем предложить покупателям разную цену и разные сроки сдачи. Мы не опасаемся конкуренции. Скорее наоборот, ждем, когда на площадку выйдут коллеги-застройщики. Когда сразу несколько крупных девелоперов работают в одной локации, это развивает территорию целиком и повышает ее узнаваемость. На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в последние пару лет наблюдается скорее дефицит предложения, чем переизбыток, поэтому работы и покупателей хватит на всех».

«Новосаратовка развивается по другим принципам, чем Мурино и Кудрово. Все-таки здесь заранее учтены и транспортные потоки, и «социалка». И гораздо меньше застройщиков, более крупные блоки, то есть процесс управляем. Конкуренция, в том числе — ценовая, есть, а вот хаоса поменьше. Так что, полагаю, что Новосаратовка будет более организованным кварталом, чем Мурино или Кудрово», — комментирует эксперт рынка Дмитрий Синочкин.

ОАЗ

Поделиться с друзьями