Переезд Большого порта – идея фикс или суровая необходимость? - Строительство и промышленность Санкт-Петербурга

Цитата дня: Искусство быть счастливым заключается в способности
находить счастье в простых вещах.
Генри Уорд Бичер

Переезд Большого порта – идея фикс или суровая необходимость?

Время чтения: 6 мин.

Разговоры о переносе Большого порта за пределы Санкт-Петербурга ведутся уже около 10 лет. Все понимают, что рано или поздно это необходимо будет сделать. По примеру того, как это было в свое время сделано в Лондоне или Гамбурге. В то же время суммы, которые необходимы для такого переноса, просто космические.

В последнее время разговоры о переносе Большого порта возобновились. На этот раз с подачи главы «Трансмашхолдинга» Андрея Бокарева. В марте он направил президенту Владимиру Путину письмо с предложением перенести Большой порт за границы Петербурга. Он оценил стоимость переноса терминалов в 110 млрд рублей. А с учётом планирующейся застройки и развития его территории предполагалось, что вложить надо будет 550 млрд рублей. Суммы спорные, многие эксперты оценивают это масштабное мероприятие во много раз дороже.

Мнение областного губернатора

На пленарном заседании III Балтийского регионального инвестиционного форума BRIEF`21 свое мнение о переносе Большого порта из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область высказал губернатор области Александр Дрозденко. Он сказал, что Большой порт может быть вынесен в Усть-Лугу или в Приморск. «Ведём переговоры, всё это пока на предварительной стадии, — куда переносить мощности. И это либо Усть-Луга, либо Приморск. Никакая другая территория здесь задействована быть не может», — сказал губернатор региона. Он уточнил, что расширение Усть-Луги ограничено существующими природными заказниками.

«Всё можно построить, кроме побережья. Мы должны понимать, что в развитии экономики, производства мы должны учитывать баланс природных территорий и экологии. У нас есть уже порт Усть-Луга, порт Высоцк, порт Приморск и порт Выборг. Надо очень бережно относиться к тому, какие портовые комплексы развивать и где», — добавил Александр Дрозденко.

Он напомнил, что власти региона в свое время заняли принципиальную позицию по бухте Батарейная Ломоносовского района, где группа «Содружество» планировала построить терминал по перевалке зерна. «Мы предложили разместить его в Усть-Луге. Мы не можем под каждого грузоотправителя выделять свой порт», — резюмировал глава региона.

Деньги имеют решающее значение

Между тем, по оценкам экспертов рынка недвижимости, денег, за которые девелоперы готовы выкупить право застройки территории Большого порта, не хватит на его переезд. Плюс к этому государству придётся серьёзно вложиться в инфраструктуру.

Оценки стоимости затрат ведущих экспертов при переносе порта сильно разнятся, однако все они значительно больше тех сумм, которые были озвучены Бокаревым. Так, владелец Петербургского нефтяного терминала Михаил Скигин заявил, что расходы окажутся как минимум в 3 раза выше тех, что приводит «Трансмашхолдинг». В сентябре Ассоциация морских торговых портов (АСОП) направила замминистра транспорта Александру Пошиваю коллективное обращение, в котором оценила переезд Большого порта из Петербурга в Усть–Лугу для бизнеса в 3 трлн рублей.

Девелоперы делают свои подсчеты

Ведущие девелоперы оценили проект переноса с точки зрения потенциальной стоимости права застройки земли на территории порта.

Она оказалась несколько выше первоначальной оценки Андрея Бокарева, но в 10 раз ниже затрат по версии АСОП.

«В случае редевелопмента территория Большого порта станет уникальной зоной для создания целого нового района, сопоставимой только с намывными территориями. По нашей оценке, на потенциально освобождённых 660 га большую часть — порядка 80% — должно занять жильё. Общий объём жилой застройки, как говорят авторы проекта, может достигать 4,8 млн м2. При этом стоимость участков под строительство жилья составит около 30 тыс. рублей за 1 м2 улучшений», — считает Антон Орлов, руководитель направления земельных участковColliers.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директорDocklandsdevelopment, оценивает стоимость земли выше. «С учётом видовых характеристик и локации она может составлять 50–60 тыс. рублей за 1 м2 улучшений», — подсчитала она.

«Территория Большого порта очень интересна для девелопмента. Прежде всего, здесь прекрасные видовые характеристики, близость к центру, стратегически удобное местоположение с точки зрения доступности и севера, и юга города. Строительство жилья здесь — это сегменты бизнес– и элиткласса. По стоимости на сегодня — в среднем 200–250 тыс. рублей за “квадрат”», — предполагает директор департамента рекламы и маркетинга «Полис Групп» Ольга Ульянова.

Решение должно приниматься на государственном уровне

Нет сомнений, что подобные решения о таких масштабных переносах должно приниматься на государственном уровне.

Прежде всего, потому, что речь идет об очень крупных денежных вложениях. К тому же, нужно еще разобраться, есть ли в таком переносе вообще необходимость? Освободить территорию порта всего лишь для удовольствия и дополнительных прибылей питерских застройщиков? Земли в Питере для строительства жилья все равно не хватает, и территория порта этот дефицит компенсирует ненадолго. 4,8 млн квадратных метров жилья – это полуторагодовой план Санкт-Петербурга по вводу жилья. Пройдет 2 года, и в Питере вновь будут искать очередные лакомые куски под застройку жилья.

По мнению генерального директора ООО «Мегалайн» Геннадия Корупятника, перенос Большого порта Петербурга — не самое рациональное решение.

«Но если оно всё–таки будет принято, реализовать проект будет необходимо по единому плану, как это делается в Европе. Тогда можно получить первоклассный район города, в котором будут и офисы, и рабочие места, и общественные пространства. Главное — соблюсти баланс, чтобы не было перекоса в одну из сторон», — говорит он.

По оценкам экспертов, кроме жилья на территории порта можно будет построить ещё около 1,5 млн м2 офисной и торговой недвижимости и примерно, 0,7–1 млн м2 так называемых lightindustrial (рабочих мест). Правда, эта земля не будет стоить так же дорого, как участки под жильё.

Таким образом, при комплексном развитии территории порта объём построенной недвижимости может составить 7,5–8 млн м2. И сумма, которую можно выручить в нынешних ценах, — 240–350 млрд рублей.

При этом властям придётся потратиться, чтобы сделать объект интересным для девелоперов. Разработать проект планировки территории, изменить функциональное назначение участков на жилое и, самое главное, урегулировать имущественные вопросы всех собственников причальных фронтов и портовой инфраструктуры.

Семь раз подумать и взвесить

Рано или поздно перенос порта должен произойти, уверены некоторые эксперты.

Это привычный сценарий для мегаполиса, примеры Лондона и Гамбурга — тому доказательство. «Да и порту объективно некуда развиваться на этой площадке. Локация хорошо подходит для совмещения бизнес–функции и жилья. Мы приняли бы участие в этом проекте, если он будет реализовываться лотами. Кроме строительства жилья мы могли бы взяться за редевелопмент памятников промышленной архитектуры», — рассказывает Дмитрий Киселёв, заместитель председателя правления «Охта Групп».

С ним солидарен гендиректор инвестиционно–строительного холдинга AAG Александр Завьялов. «Если такая возможность появится, мы с удовольствием примем участие в проекте», — говорит он.

«Разговоры о перемещении порта ведутся не менее 10 лет. Перенос такого большого объекта может обойтись в 2,8–3,6 трлн рублей, так как потребуются огромные затраты, как на строительство новых объектов, так и на расчистку территорий. Если компенсировать эти расходы за счёт будущих застройщиков, стоимость готового жилья окажется довольно высокой, даже при условии выгодного расположения участка. Но это частично компенсируется за счёт торговых объектов и сферы услуг, которые будут арендовать помещения в перспективном микрорайоне», — подытоживает первый вице–президент «Опоры России» Павел Сигал.

ОАЗ

Поделиться с друзьями