В Санкт-Петербурге и Ленинградской области растут долги по ипотеке

Цитата дня: Вы не будете расти, если не будете пытаться совершить что-то
за пределами того, что вы уже знаете в совершенстве.
Ральф Эмерсон

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области растут долги по ипотеке

Время чтения: 5 мин.

И Северная столица и Ленобласть вошли в топ-20 российских регионов по росту доли просроченных ипотечных кредитов. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистики Центробанка по итогам первого полугодия 2021 года.

Начали сбываться прогнозы риелторов о том, что доля проблемных ипотечных кредитов будет расти, а вслед за ней и доля залоговых квартир, которые продают с торгов с дисконтом. Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в Санкт-Петербурге на балансах российских банков в январе-июне 2021 года вырос на 4%. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, подсчитали в «Долговом Консультанте».
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды. Доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%. Тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%», — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства. По его оценкам, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит — это кредит, выданный на покупку строящегося жилья.
Не рассчитали собственные силы

Просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке жилья с начала года в Санкт-Петербурге увеличилась на 10%, в Ленинградской области — на 12%.

В Петербурге доля просроченной ипотеки значительно ниже, чем в соседнем регионе (оно и понятно, здесь доходы у людей повыше), но все равно превышает среднероссийский уровень (10% в городе против 8,9% в целом по стране). Объем просроченной ипотечной задолженности в городе достиг 391 млн руб.
Суммарный объем просроченной ипотечной задолженности в Ленобласти составил 135 млн руб. Доля просроченной ипотеки ДДУ в общем объеме просроченной задолженности по ипотеке составила 16,5%. С такими показателями Ленинградская область занимает 18 место в стране по приросту проблемных ипотечных кредитов.
Статистика Центробанка подтверждает прогнозы риелторов. Поскольку в прошлом году многие брали льготную ипотеку на волне ажиотажа, не просчитав свои возможности, эксперты ожидают рост увеличения просроченной задолженности и продаж заложенных в банках квартир.
В 2020 году банки выдали петербуржцам 82,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 283,5 млрд руб. Это в 1,3 раза больше, чем в 2019 году. Увеличение доли ипотечных квартир на рынке зеркально может повлечь за собой рост просрочки по кредитным договорам и ускорить не только накопление проблемных кредитов, но и процент неплатежеспособных клиентов, говорят эксперты.

Продажи залоговых квартир растут.
На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома. 

Восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
По оценке аналитиков «Долгового Консультанта», реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но, так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна.

Заместитель генерального директора Российского аукционного дома (РАД) Ольга Желудкова спрогнозировала, что доля реализуемых с торгов залоговых квартир будет увеличиваться ориентировочно на 5-10%. РАД в прошлом году как организатор торгов реализовал более 400 залоговых квартир на 2,5 млрд руб. по всей стране. Из них в Петербурге — на 703 млн руб. Залоговые квартиры могут продаваться со значительным дисконтом, на 15-20% ниже рыночной цены, отмечают эксперты. Риелтеры в Санкт-Петербурге ожидают, что индивидуальные дефолты ипотечных заемщиков и всплеск появления таких активов на рынке вероятен к четвертому кварталу 2021 года.

Ипотеку теперь стали брать реже.

В первую очередь это, конечно же, связано с изменением условий госпрограммы.

На 3 млн в Санкт-Петербурге не разгуляешься, поэтому ипотеку теперь берут реже, а стоимость покупок снизилась на 10%. Такая же картина и в Ленинградской области. По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект Группы ВТБ), похожего тренда можно ожидать и на вторичном рынке. Виной всему изменения условий ипотеки с господдержкой с 1 июля. Как отмечают специалисты ВТБ, изменения на рынке покупки-продажи квартир во многом вызваны перераспределением спроса. В столицах выросла доля продаж объектов дешевле 4 млн рублей (с 23 до 30 % в Московском регионе и с 51 до 61 % — в Санкт-Петербурге и области). При этом доля недвижимости стоимостью свыше 12 млн рублей в структуре спроса практически не изменилась.

В банке ВТБ за первую половину июля спрос на ипотеку с господдержкой сократился более чем на 60 %. Наибольшее снижение отметили в Московском регионе (88 %), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (67 %). Без учета крупнейших мегаполисов, в целом по стране изменение за первую половину месяца составило 47 %. Свою роль сыграли и низкий сезон продаж летом, и рост ключевой ставки Банка России, а также увеличение на фоне этого ипотечных ставок у крупнейших банков.

Ипотека становится менее доступной

Банк России с августа ужесточил правила выдачи ипотеки с первоначальным взносом в размере 15-20 процентов от стоимости приобретаемого объекта.

Эксперты полагают, что в результате такие кредиты станут дороже, при этом для охлаждения рынка жилищного кредитования Центробанку придется вводить дополнительные меры.

С 1 августа ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке до 50-100 процентных пунктов в зависимости от долговой нагрузки заемщика. Это решение было принято из-за роста доли займов с небольшим первым взносом. Предполагается, что ужесточение правил не позволит банкам наращивать объемы кредитования за счет выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом и обеспечит устойчивость банковской системы к потенциальным стрессовым сценариям. Эксперты считают, что новые правила вряд ли отвадят банки от ипотеки с низким взносом. Скорее всего, такие кредиты станут чуть менее доступными — ставки по ним всего лишь вырастут на 0,2-0,5 процентного пункта.

В Петербурге процент на ипотечные кредиты вырос на 7%, а средняя сумма ипотеки составила 4,36 миллиона рублей. Увеличение процентной ставки заметили и в Ленинградской области – там процент подскочил на 6,2%. Об этом говорят данные пресс-службы Национального бюро кредитных историй.

После изменения условий программы господдержки ипотечных кредитов петербуржцы стали значительно активнее покупать квартиры-студии на вторичном рынке, чем многокомнатные квартиры. По мнению экспертов, связано это также с подорожанием жилья. Сегодня многие риелтеры советуют отложить покупку квартиры до поздней осени, когда цены на жилье, может быть, начнут снижаться. Но все это под вопросом.

ОАЗ

Поделиться с друзьями