Новая жизнь старых зданий - StroykaIPromka

Цитата дня: Разницу между тем, кто что-то достиг, и тем, кто не достиг ничего,
определяет то, кто стартовал раньше.
Чарльз Шваб

Новая жизнь старых зданий

Время чтения: 6 мин.

Санкт-Петербург мы любим за то, что он сохраняет свой исторический облик. Реконструкция и реставрация исторических зданий в Петербурге в последние годы идет активно, и на это дело выделяются серьезные средства, в том числе из федерального бюджета.

Российское правительство в конце 2020 года приняло постановление о выделении Петербургу 13,6 млрд рублей в течение пяти лет на эти цели. Первый платеж поступил в этом году, второй — в 2024 и третий — в 2025 году. «Очень важно сохранить в центре Петербурга не только силуэт исторической застройки, но и те самые камни, по которым ступали Пушкин, Гоголь, Достоевский. Такую задачу мы каждый раз ставим перед строителями, которые ремонтируют и реставрируют наши исторические объекты», — заявил губернатор Александр Беглов.

Кроме неоспоримых достояний Северной столицы, зданий и сооружений, составляющих гордость, яркие достопримечательности Петербурга, в исторической части города много зданий, которые может быть не так известны, однако составляют важные звенья архитектурного облика и должны быть обязательно сохранены для потомков. Такие здания, как правило, реконструируют и отдают, что называется, в надежные руки. С тем, чтобы такие дома не только сохранялись, но и выполняли какие-либо функции – музея, отеля, выставочного зала и т.п.

В Петербурге насчитывается более 8,9 тысяч объектов культурного наследия, из них порядка 3,5 тысяч — объекты федерального значения. Большинство из них требуют реконструкции, но множественные согласования и судебные иски от градозащитников тормозят процесс. Иногда формальности занимают так много времени, что здания становятся уже непригодны для восстановления.

По данным консалтинговой компанииKnightFrankStPetersburg, старые здания в Петербурге чаще всего превращают в бизнес-центры и гостиницы. Под жильё в историческом центре за 15 лет было реконструировано всего 55 объектов площадью 180 тыс. м2, то есть только 3% от всего объёма жилой застройки в самой престижной локации. Апартаменты открыли в 8 объектах площадью 19 тыс. м2, что составляет 6% от объёма апартов в центре города.

«Совсем иначе складывается ситуация в историческом центре с коммерческой недвижимостью, в которую более охотно переделывают объекты с историей. В бизнес-центры реконструировано 151 здание общей площадью 759 тыс. м2, что составило 20% общей площади качественных бизнес-центров. Редевелопмент исторических зданий в бизнес-центры является наиболее простым и выгодным путём реконструкции исторических объектов. И, несмотря на то, что планировочная структура не вполне соответствует представлениям арендаторов о современном бизнес-центре высокого класса, локация в центральной части города перевешивает отдельные недостатки планировочной эффективности», — отмечают авторы исследования.

Реконструкция в большинстве случаев — единственный способ сохранить парадный Петербург

Реконструкция может быть выгодной как под жилые объекты, так и под коммерческие. Всё зависит от того, какая часть исторического центра осваивается девелопером.

Для офисных зданий важнее фактор удобства парковки и близости к метро, а для жилья — тишина и комфорт проживания, считает эксперт. Аналитики подсчитали, что под гостиницы было реконструировано 74 исторических здания с общим фондом 9700 номеров, что составляет 35% всего гостиничного фонда исторического центра. Реконструкция исторических зданий под отели — достаточно популярное решение у девелоперов из-за близости к центру и основным достопримечательностям, а также большей привлекательности со стороны туристов.

Реконструкция в ряде случаев — единственный способ сохранить парадный Петербург. Консервация разрушающихся зданий, как правило, невозможна. Во всяком случае, с дальнейшей эксплуатацией будут большие сложности. Поэтому реконструкция не просто выход, но должна стать совершенно привычным подходом при решении судьбы старых построек. Затягивание процесса реконструкции исторических зданий грозит их потерей. В градостроительной системе города необходимо решать накопившиеся проблемы,  иначе огромная часть архитектурных достопримечательностей может просто исчезнуть.

На сегодняшний момент ситуация с реконструкцией исторических зданий в Петербурге, по мнению экспертов, если не катастрофическая, то довольно тревожная. «В советское время было капитально отремонтировано 40% от общего числа объектов, которые требовали ремонта. В 1990-е темпы сильно упали, и сейчас мы едва ли имеем десяток объектов в центре города, которые реконструируются», — говоритпрезидент Группы RBI Эдуард Тиктинский.По его словам, не ускоряя темп реконструкции архитектурных объектов, город рискует в какой-то момент столкнуться с лавинообразной аварийной ситуацией.

Причин низкой скорости реконструкции зданий, являющихся объектами культурного наследия, и исторических зданий несколько. «Не со всеми проектами город способен справиться своими силами,- говорит председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Сергей Макаров. — У нас в программе реставрации 68 объектов, в основном это культовые здания, визитные карточки города. А объектов культурного наследия в городе почти 9 тысяч. Только за счёт бюджета, без денег частного бизнеса справиться совершенно невозможно». К тому же, несмотря на то, что отрасль, с одной стороны, жёстко регламентирована, регулируются лишь те вопросы, которые касаются объектов исторического и культурного наследия, но в их число входят далеко не все для города сооружения. Есть огромное количество исторических зданий, которые не являются памятниками архитектуры, объектами культурного наследия в правовом смысле. Бросить их, оставить город без архитектурных цепочек нельзя, так как такие здания создают общий облик города.

По каждому объекту, которому требуется реконструкция, проводится историко-культурная экспертиза. Разрабатывается проект будущего облика здания и прилегающих территорий, который согласуется с властями города и профессиональной комиссией. Практика показывает, что соблюдение всех формальных требований не спасает девелоперов от судебных разбирательств, которые являются также одной из причин затягивания процесса реконструкции исторических зданий в Петербурге. «Застройщики не хотят идти в центр, потому что сталкиваются с постоянными скандалами. По документам всё можно, но общественники считают, что нельзя. Опаснее всего для бизнеса, когда власти останавливают работу с объектом из-за обращений граждан», — говорит президент группы RBI Эдуард Тиктинский.

Для примера — на полтора года из-за судебных разбирательств была затянута реконструкция дворца Нарышкиных-Шуваловых (Шуваловский дворец) на набережной Фонтанки, который занимает Музей Фаберже. Несмотря на то, что проектная документация прошла все согласования, девелопер не мог вести работу на объекте. Эксперты отмечают, что подобные истории сильно влияют на инвестиционный климат в городе, а в результате и на архитектурный облик Петербурга.

Нужны четкие правовые отношения с общественниками и застройщиками

Чтобы решить проблему с затягиванием сроков реконструкции, как считают многие эксперты, необходимо избавиться от ряда белых пятен, которые, несмотря на выстроенную систему работы с объектами культурного наследия, всё ещё есть в правовой сфере.

Городу нужен утверждённый список исторических зданий, которые не являются объектами культурного наследия и культурными памятниками, и сформулировать правила работы с этими объектами. Все обсуждения и споры по поводу будущего того или иного объекта должны происходить до начала строительных работ. Все экспертизы вывешены на сайте комитета по охране памятников истории, и времени на то, что обсудить и оспорить их, достаточно много. А те истцы, которые останавливают стройку и проигрываютв судах, должны компенсировать ущерб инвестора. Люди должны нести ответственность за то, что они делают.

Чтобы сохранить исторические здания Петербурга и создавать новую архитектуру без ущерба для города, необходимы четко регламентированные правовые отношения между властями, бизнесом и населением, однако этого добиться пока не получается. Властям нужно оперативное решение архитектурных проблем, в противном случае есть риск потерять десятки архитектурных сооружений без шанса на их восстановление.

ОАЗ

Поделиться с друзьями